באחרונה דווחנו על שינוי בשוק מגדלי היוקרה בתל-אביב.
מסתבר שהמגמות בשוק השתנו ויזמים שאך אתמול קפצו על כל הזדמנות לבנות מגדל בעיר העברית הראשונה נרתעים היום מעצם המחשבה.

הדבר כמובן אינו מפתיע.
הכלכלה הקפיטליסטית, כך לימדו אותי בשנה א' אדריכלות באנגליה (בישראל לא נהוג לדבר עם הסטודנטים על ה'גועל-נפש'), היא מחזורית מטבעה, ושוק הנדל"ן, יותר מתחומים אחרים, חשוף במיוחד לכל תנודה.

אלא שלמרבה הצער, נדמה שהמתכננים העירוניים נוטים שלא לקחת עובדה זו בחשבון.
ההתעלמות ממחזוריות הכלכלה הקפיטליסטית מתבטאת בין השאר בכך שידם של המתכננים קלה על ברז אחוזי הבנייה והם יוצרים תכניות שעל-מנת שיבנו בצורה שלמה ויצרו סביבה מוגמרת ומגובשת, נדרשת פריחה כלכלית רצופה ומתמשכת.

הדבר ניכר בעיקר במגדלים, שדורשים איגום של משאבים כלכליים רבים:
מגדל הנבנה במגרש מסויים, תוך ניצול אחוזי הבנייה הנדיבים שניתנו לו, 'שותה' את הביקושים מכל המגרשים השכנים – כלומר, הוא נותן מענה לצרכים של שטחי מגורים או משרדים שבמצב אחר היו מתנקזים למבנים נוספים באותו האזור.
אילו הכלכלה הייתה במצב של צמיחה מתמדת אזי לא הייתה בכך כל בעיה. מסביב למגדל היו צומחים במהרה עוד מגדלים, שהיו אפילו נהנים מן השכנות למבנה קיים ומבוקש.
אלא שבמצב של גאות ושפל כלכליים המגדל האחד מושך את כל הביקושים שנוצרו בתקופת הגאות בה נבנה ומותיר את כל המגרשים השכנים ריקים עם בוא השפל. 
באופן הזה נוצרות הסביבות האורבניות שמאפיינות את ערינו – מגדל נוצץ מזדקר באזור של עזובה והזנחה.
כך למשל במפגש הרחובות שלמה המלך ואבן-גבירול, ליד לונדון מיניסטור ובית אמות משפט: המגדלים, שחלקם הוקמו עוד בשנות ה-70, מוקפים במגרשי חנייה ויוצרים מכלול אורבני חסר ונכה, שגם לאחר השלמת מגדל המגורים הנבנה באזור ישאר מנוקד במגרשים שוממים.
בבורסה ברמת-גן מוקפים המגדלים החדשים במבנים המוזנחים ששימשו את תעשיית היהלומים באזור. למדנו אמנם מג'יין גייקובס שמרקם אורבני פעיל צריך להכיל מבנים בני גילאים שונים (שעלותם לשוכר משתנה בהתאם), אבל יתכן שאם הנפח של המגדלים היה מתחלק על יותר מגרשים, היינו מקבלים גם שם מרקם אורבני שלם יותר ומטופח יותר.

 

דטרויט, ארה"ב. מגדלי משרדים מוקפים במגרשי חנייה שוממים. תמונה מתוך האתר seedetroit.com

במצב שבו לכל מגרש מוענקים אחוזי בנייה גדולים מאוד, בעל המגרש הבודד שמספיק לבנות את המגדל 'ולתפוס' את הגאות בשוק מרוויח ובגדול, אבל בעלי המגרשים השכנים (שגם עליהם, באופן כללי, לא צריך לרחם) מפסידים כי הביקושים הכלכליים באזור קיבלו מענה לשנים רבות קדימה.
אפשר אמנם לטעון שאם לא יבנה מגדל – לא יבנה אף מבנה אחר משום שהשוק של שוכרי המשרדים וקוני הדירות מוכן לשלם רק על שטח במגדל. ואכן, אין ספק שצריך ליצור תמהיל זכויות ושימושים אטרקטיבי שיעודד את היזמים להשקיע. אבל חשוב גם לזכור שבאטרקטיביות יש גם רכיב משמעותי של אופנה – אדריכלית וגם 'כלכלית' – כלומר גם מה שנחשב 'יפה' וגם מה שנחשב 'רווחי' משתנים ולא תמיד בשל סיבות אובייקטיביות ברורות. מגדלים נכנסים לאופנה בזמן מסויים והם עשויים לצאת ממנה כשעלויות הבנייה והאחזקה הגבוהות הופכות לבלתי-נסבלות או כשהם פתאום נתפסים כ'המוניים' מדי או 'מנוכרים'. לעומת זאת מגורים בבניינים לשימור עשויים להפוך בהדרגה מנטל לנכס עם השינויים באופנה.
באותה המידה מבנים בני שמונה או חמש-עשרה קומות עשויים, לשם הדוגמא, להפוך למבוקשים אם נוצר סביבם מרקם אורבני אטרקטיבי או אם עלויות הבנייה והאחזקה שלהם הופכים אותם לכדאיים כלכלית.

 

פארק צמרת, צפון תל-אביב. תכנון התב"ע: איתן-גושן, א. ישר

 

אני מקווה שבפארק צמרת לא יתרחש תהליך כמו זה המסתמן, של אזילת הביקושים באמצע הפרוייקט – כך שאחרי שהמגדלים שנבנים עכשיו יושלמו, מגדלי המגורים שמתוכננים בשאר המגרשים בשכונה לא יבנו במשך שנים והשכונה תישאר בנויה רק בחציה, כמעין פה בלי שיניים. המרקם העירוני החסר בלאו-הכי של פארק צמרת יהיה חלקי ופגום עוד יותר, למגינת-ליבם של תושבי העיר.

זוהי אולי סיבה (נוספת) לכך שאל לנו לבסס את הציפוף של המרקם העירוני רק על בניית מגדלים.

וזו גם הסיבה שעל המתכננים העירוניים להיות זהירים. זהירות שצריכה להתבטא בהקצאה קמצנית יותר של אחוזי בנייה, מתוך הבנה שלחצים נדל"ניים באזורים מסויימים הם לא רק בעיה, אלא גם הזדמנות של העירייה לווסת ולכוון את הפיתוח לאזורים שזקוקים לשינוי, שינוי שלא יקרה אם כל התאווה הנדל"נית תבוא אל סיפוקה רק בבנייה לגובה.

מודעות פרסומת