נדמה שניתן לומר במידה רבה של ביטחון שעליית מחירי הדיור במרכז תל-אביב הייתה הנושא המרכזי במערכת הבחירות שנסתיימה זה לא מכבר.

אבל כבר במהלך הבחירות הפך נושא זה ללא-רלוונטי. המיתון העולמי שבפתח מבשר תקופה שבה האתגר לא יהיה לעצור את המיליונרים שרוצים לגור ולבנות בתל-אביב אלא למנוע קריסה כלכלית של העיר ומערכותיה. אמנם, נוכל לשמוח על תכניות גרנדיוזיות ומזיקות שיתבטלו וגם שכר הדירה וודאי ירד, אך רבים יאלצו לעזוב את מרכז העיר ולמצוא פתרונות דיור זולים הרבה יותר.

למרות זאת, אני שב לנושא הדיור במרכז העיר, כסיכום ואולי בציפייה לתקופה טובה יותר.

פוסט מאיר עיניים באתר 'אורבניקה' (שנדמה לי שכבר נמחק) הסביר בצורה כנה שישראלים צעירים עם יכולות או יומרות תרבותיות חייבים לגור במרכז תל-אביב משום שזהו המקום בו מתקיימת הקהילה שלהם – כמו שהקהילה של החרדים מתקיימת בבני-ברק.
אני לא משוכנע שעל בסיס זה אפשר לדרוש ממשלמי המיסים להשתתף בהוצאות הדיור של צעירים משכילים מהמעמד הבינוני. בהחלט יתכן שחשוב יותר להשקיע את כספי הציבור במענקים לעניי יפו כדי שיוכלו לרכוש את דירותיהם מידי עמידר המאיימת לזרוק אותם מהבית.
יש בטענה זו גם ניחוח מסוים של סגרגציה תרבותית. לקבוצות שסובלות מסוגים שונים של אפלייה והדרה – החרדים או הערבים בישראל – מפרגנת הרב-תרבותיות שמירה על בידול חברתי כדי להגן על קהילת המיעוט.
אך מקבוצה שיש לה (אני מקווה) יומרות להוביל את התרבות בישראל ניתן לצפות לנכונות להרחיב בעקשנות את גבולות הביצה.

יש אמנם אמת מסוימת בכך שמגורים של צעירים בעלי יוזמה תרבותית בסמיכות זה לזה יוצרת תשתית מרחבית חיונית לצמיחה של תרבות, אמנות ופנאי. זוהי מהותה של העירוניות.
אך יש גם משהו בעייתי בטיעון הזה.
הרי מכל המדינה מגיעים מדי יום אנשים צעירים וגם מבוגרים לצרוך ולייצר תרבות בתל-אביב והם חיוניים לה לא פחות ואולי אף יותר מתושבי מרכז העיר. אזורי התעשייה של הרצליה ושל רמת החייל מוכיחים, לצורך העניין, שניתן לייצר סצנה שוקקת של מסעדות וחיי לילה גם באזור שלא מתגורר בו אדם אחד. זה אולי מצער אותי, כמי שתומך בעירוב שימושים, אך זוהי עובדה.
יתרה מזאת, עשירי העיר יכולים להשתמש באותו טיעון בהצלחה מרובה יותר: הרי הם צורכים לא מעט תרבות ובכך תומכים בה ומאפשרים את קיומה. לא פחות מצעירים מגניבים, גם הם רוצים לגור ליד אנשים כמותם. האם העירייה צריכה לסבסד למנויי האופרה מגורים ברחוב צייטלין?

אבל, בהנחה שאנחנו מעוניינים במרכז עיר הטרוגני שלא חוסם אנשים שהכנסתם מועטה ומשאביהם הכלכליים מוגבלים – כיצד ניתן לעשות זאת?
מדובר בנושא סבוך שמומחים רציניים עוסקים בו משלהי המאה ה-19 לפחות, וגם היום, סוגיית הדיור הציבורי או הסיוע הציבורי לדיור היא נושא העומד במרכזם של דיונים סוערים בכל רחבי העולם המערבי.
חשוב לזכור בהקשר זה שהן בישראל והן במערב דיור ציבורי שנבנה בידי המדינה ותופעל על-ידה לא זכה להצלחה בטווח הארוך (אם כי ודאי פתר מצוקות דיור אקוטיות בטווח הקצר).
בהקשר זה ניתן לציין את גיין ג'ייקובס (1) שהזכירה שהמטרה של המדיניות הזו אינה לבנות דירות אלא לסייע לאנשים פרטיים למצוא קורת גג. ברוח זו ניתן אולי לומר שמכיוון שכל פתרון של דיור מסובסד יעלה לציבור כסף – אם בהוצאה מראש ואם בוויתור על הכנסה עתידית ממיסוי – יותר פשוט אולי לתת לאנשים את הכסף ביד בתור סוג של השלמת הכנסה או פטור ממיסוי.
אבל אלה הרי נושאים כלכליים שהם מעבר להבנתו של אדריכל פשוט.

מה שאדריכלים אמורים להבין בו הוא צד ההיצע – או בפשטות, איך לייצר יותר דירות. שהרי גם אם הממשלה תחלק כסף לכל מי שמעוניין לגור בת"א עדיין ידרשו הדירות כדי לאפשר זאת.
מרכז העיר תל-אביב הוא אזור מבונה בצפיפות, מבחינת תכסית הקרקע לכל הפחות: אין בו הרבה מגרשים פנויים וזאת אף מבלי לבחון את סוגיית הבעלויות. אבל מרכז העיר הוא בדיוק המקום בו נדרשות דירות לכל אותם יוצרים צעירים.
ניתן כמובן ליזום בניה של מגדלים על כל מגרש פנוי ואף במקום המבנים הקיימים, אך לטעמי זהו פתרון לא נכון. פתרון כזה יהיה הרסני למרקם של מרכז תל-אביב שהוא מרקם בעל ערך ויופי. יתר על-כן, מגורים במגדלים הם פתרון בעייתי לאוכלוסיה צעירה משום שמדובר במבנים שעלויות התחזוקה שלהם גבוהות יחסית ודורשות מהדיירים מידה רבה של ארגון ויציבות.

הפתרון המועדף הוא הגדלת התחום של מה שמתפקד ונתפס כמרכז תל-אביב.
'מרכז תל-אביב' הוא תופעה אנושית וחברתית שנגזרת ממצב גיאוגרפי מסויים, אך גם מגדירה אותו. אמנם, יש מן הסתם קשר בין המרקם והמבנה העירוני לאופי הפעילות שמתרחשת בו אבל בה-בעת חשוב לזכור שלתהליכים והתרחשויות אורבניות יש גם גמישות לא מבוטלת.
מעטים בשנות ה-70 שיערו שנווה-צדק תהפוך לשכונה של עשירים, שבניו-יורק הלופטים יהפכו ללהיט או שרחוב הרצל ברחובות יהפוך הומה בתי-קפה.

צריך לזכור שבנדל"ן יש שלושה כללים: מיקום, מיקום ומיקום, ולמרות שאדריכלים צריכים לראות מעבר לשלושתם, כדאי להיעזר בהם כדי להבין לאן צריך להתפתח המרכז של העיר תל-אביב.
תיאוריות של פיתוח עירוני מדברות על 'דילוגי צפרדע' בדפו
סים של ההתפתחות הכלכלית בעיר. מודלים כאלו מסבירים היטב את המצב השורר היום בו ניתן לראות אזורים הסמוכים למרכז הנמצאים בתת-פיתוח ואילו איזורים מרוחקים יותר המתפתחים במהירות.
למרות זאת (ואולי תודות לכך) הרחבת תחום אזור המרכז צריכה להעשות בסמוך למרכז הקיים, תוך ניצול האזורים שנמצאים כרגע במצב של הזנחה מסויימת.

למעשה מדובר בחדשות ישנות. העירייה בתל-אביב פעלה במשך שנים להרחבת התחום האפקטיבי של מרכז תל-אביב תוך ניצול אזורים שנמצאו בדעיכה.
דוגמאות לכך ניתן למצוא במאמרו המרתק של אדריכל ניקי דוידוב (2) שמתאר ומנתח את התכניות שערך בשנות ה-80 צוות בראשות אדריכל אדם מזור לרובע לב העיר ולנווה צדק.
גם היום מתרחשים תהליכים דומים: פרוייקט מתחם 'התחנה' באזור מנשייה הוא דוגמא לפעולה עירונית שמטרתה להכניס לפעולה את אזור תפרי נווה-צדק ומבואות יפו. לצד פיתוח מתחמי בילוי נראה שהעיירה מעודדת באזור זה לא מעט פרוייקטים חדשים של מגורים בפאתי פלורנטין, באזור המושבה האמריקאית וכמובן במגדל נווה-צדק הידוע לשימצה (3).
תהליך דומה מתרחש באזור גן-החשמל ורחוב לבונטין וגם במקומו של השוק הסיטונאי הישן.

להיכן אם כן יכול מרכז תל-אביב להמשיך ולהתפתח?
מעניין בהקשר הזה לחשוב על כל המוסכים ומבני התעשייה הקלה שמקיפים ועוטפים את מרכז העיר ממזרח ומדרום.
מפתיע לראות כמה מוסכים שהם למעשה פחונים מרובבי גריז בני קומה אחת שוכנים ליד מגדלי המשרדים היוקרתיים ביותר בתל-אביב (4).
ואגב, בביקור באיסטנבול לאחרונה נוכחתי לגלות שגם שם, מאחורי מרכז העיר ובסמוך למלונות היוקרתיים, יש אזור של מוסכים שהתמקם בשכונה שהייתה פעם שכונת יוקרה.

מפתה אם כן לצפות שכל התעשייה הקלה תעזוב את העיר – תהליך שמתרחש מרצון או ככורח בהרבה ערים במערב מאז שנות ה-70 – ותפנה מקום למגורים, משרדים ושימושי קרקע אחרים.
אבל אין צורך שכל התעשייה תצא מהעיר.
לא רק בשל תרומתה לכלכלה העירונית – בעיקר בימים כאלה שבהם כל 'עסקי האוויר' מתמוטטים – אלא גם בשל החובה של העיר לספק תעסוקה לכל סוגי האנשים ולא רק לעובדי המשרדים ולאלה שצריכים לנקות אחריהם.
אבל, כפי שבשנות השמונים והתשעים עודדה עיריית תל-אביב יציאה של המשרדים מדירות המגורים בעיר כדי לפנות מקום לדיירים (5) אני סבור שגם התעשייה בעיר צריכה לתרום את חלקה לניצול היעיל של הקרקע ולמגמת ההצטופפות המתחייבת.

 

הרמפה במפעל פיאט ב- Lingotto. מתוך ויקיפדיה.

 

אני חושב על מבנים כמו בית מרכזים ז"ל ושכניו או על בית פנורמה: מבננים ענקיים, מגא-סטרטקטורות עם מסלול מכוניות בתוכן שעולה מקומה לקומה. מבנים כאלה מאכלסים, או יכולים לאכלס, תעשיה קלה, אולמות יצור ומוסכים בקומות, אלה מעל אלה. הרי כבר בשנות ה-30 של המאה הקודמת בנו האיטלקים מפעל מכוניות רב-קומתי ועל גגו מסלול מרוצים.
מבנה מוסכים רב-קומתי יכול לפנות שטח עירוני יקר מחד ומאידך לשמור הן את השירות והן את התעסוקה במרכזי הערים מבלי לדחוק אותם לפאתי המטרופולין שם יבנו על חשבון שטחים פתוחים (6).

על העירייה ועל גורמי התכנון לפעול כדי לעודד הקמה של מבני תעשיה קלה רב-קומתיים ויעילים בתוך העיר, במקומות המתאימים לכך מבחינת הנגישות התחבורתית ומבחינת צמצום הפגיעה בשימושי קרקע סמוכים.
ריכוז התעשייה הקלה והמוסכים במבנים יעודיים כאלה יאפשר פינוי של מגרשים הסמוכים למרכז העיר שמשמשים כיום לתעשייה ושעושים כרגע שימוש לא יעיל בקרקע. במקומם יהיה ניתן לבנות מבני מגורים שיגדילו את היצע הדירות וירחיבו את תחום מרכז העיר. תהליך מתואם ומדורג כזה יאפשר הגדלה של היצע הקרקעות בלב המטרופולין מבלי לדחוק את שימושי הקרקע התעשייתיים מחוץ לעיר מחד ומבלי להמתין זמן רב להתפנותם ההדרגתית והלא-מוסדרת, מאידך.

ואז אולי ירד שכר הדירה של הבלוגרים על מקלדותיהם המושחזות, ובא לציון גואל.

הערות
1) ג'יין גייקובס, "מותן וחייהן של ערים אמריקניות גדולות", תל-אביב, בבל, 2008, עמ' 387 ואילך.
2) ניקי דוידוב, "מרקם עירוני המשלב ישן וחדש", פרספקטיבה 28, עורכת גבי נוסבאום, עמותת אדריכלים בישראל, תל-אביב 2008, עמ' 22 ואילך.
3) במאמר מוסגר יאמר שיש טעם מסוים לפגם בכך שנראה שמדיניות פיתוח זו ממהרת מדי להביא לאזור גבול יפו – נווה צדק אוכלוסיה אמידה במקום לעודד תהליך יציב של ג'נטריפיקציה שמתחיל מלמטה. תהליך כזה הוא איטי יותר אך נדמה שהוא יוצר בסיס יציב יותר לתחייה של אזור מאשר כניסה של משפחות בעלות-אמצעים, שבהשתנה האופנה יכולות לעזוב אותו בקלות.
זה יכול להסביר חלקית את הכעס הן על הפרוייקטים המתוכננים בפלורנטין והן על מגדל נווה-צדק: לא כעסם של העניים הנדחקים אלא הכעס של הצעירים והאמנים שחשים שהעירייה מדלגת על חלקם בתהליך הג'נטריפיקציה.
4) אני חושב בהקשר זה על אזור דרך פתח-תקווה ליד צומת מעריב, ובהקשר זה כדאי לומר שמבחינה אורבנית הסביבה של שכונת חסן עראפה/שכונת הרכבת היא לפעמים יותר מעניינת ממגדלי המשרדים שצומחים לידה ובמקומה.
5) אם כי דווקא בהקשר של מגורים ומשרדים יש טעם בעירוב של שימושים.
6) למשל אזור מעויין שורק בקצה הדרומי של ראשון לציון שביחד עם כביש 431 החדש מחה שטח דיונות טבעי לטובת כבישים מהירים ומבני תעשייה.

מודעות פרסומת