ארכיונים עבור פוסטים עם התג: מגדלים

אילו היו הקירות התומכים שבקצה המזרחי של שכונת המגדלים פארק צמרת בצפון תל-אביב מיצג אמנותי, הייתי מעתיר עליהם מחמאות רבות.
מדובר בקירות תומכים, בתכנון משרד אדריכלות הנוף ת.מ.א, העשויים לוחות בטון טרומים המונחים זה לצד זה בשיפוע מתון ובחפיפה מסויימת. החפיפה הזו מעניקה לקיר איכויות פלסטיות מעניינות, בעיקר בנקודה בה עוקב הקיר אחרי הפניה של הדרך, שם מדגישה החפיפה את טכניקת ההרכבה של הלוחות הטרומים שהובאו (ככל הנראה) מוכנים לאתר.

 

 

מעבר לכך, בפרשנות אומנותית של הקיר, קשה להימלט מהדימיון בינו לבין גדר ההפרדה שהקימה מדינת ישראל בגדה המערבית ובמזרח ירושלים.
אותם לוחות בטון חשוף טרומים, מלבניים וגבוהים, כמו אלה מהם בנויה גדר ההפרדה, מופיעים גם סביב השכונה העשירה ביותר בצפון תל-אביב ורק משחק מעודן של הרכבה והטייה – ואולי גם גימור מעט טוב יותר – יוצרים את ההבדל.
כך שמבחינה אמנותית מדובר ביצירה חתרנית לעילא שמשלבת אסתטיקה עם ביקורת פוליטית וחברתית נוקבת.

 

גדר ההפרדה

 

הבעייה היחידה היא שהקירות התומכים המקיפים את שכונת פארק צמרת אינם יצירות אומנות חתרנית אלא עובדה ארכיטקטונית המגדירה את ומשפיעה על החיים סביבה. ולכן, גם אם יש צדק פואטי מסויים בדימיון לגדר ההפרדה, הבחירה בחומת בטון כה עצומה היא מאוד מצערת.
מצער לראות מבנה – חדש וכל-כך מושקע – שרק מגמד את האדם וגוזר גורל של שוליות וחוסר תפקוד על רחוב – היום הוא רק כביש – שנמצא במיקום כל-כך חשוב בלב מרכז העסקים של מטרופולין גוש דן.

אין לי ספק שניתן היה לעצב את הקיר התומך באופן אחר, מאיים מעט פחות. אני מניח שהיה ניתן לשלב בו צמחיה וגם לדרג או לשפע אותו באופן שהיה הופך אותו בעתיד לפחות קיר ויותר יער.
למעשה, מהלך כזה נעשה בחזית של שכונת צמרת לכיוון דרך נמיר, שם יצר אותו משרד אדריכליות קיר אקוסטי משופע ועליו צמחייה שבטיפול קפדני – וכזה נדרש משום שהצמחייה היא על מצע ולא על אדמה – עשויה להפוך בעתיד למסך ירוק לשכונה.
אלא שהרמפה הירוקה רק מבהירה שהבעייה עמוקה הרבה יותר ומתקיימת ברמה של התכנון העירוני ולא ברמה של העיצוב הנופי.

 

החומה האקוסטית בין מגדלי YOO לדרך נמיר

תב"ע של שכונת פארק צמרת. מתוך האתר של רונן כינורי.

אילו למשל היו מקיפים את מגדלי שכונת צמרת בחזית פעילה של חנויות קטנות או משרדים ואפילו – רחמנא לצלן – מגורים זולים לאנשים שמוכנים לגור על דרך ראשית, לא מבנים גדולים וגרנדיוזיים, אלא רצועה צרה ונמוכה של מבנים שהרעש לא מהווה עבורם בעייה והקירבה לדרך ראשית היא בשבילם יתרון – אזי היה ניתן לספק פתרונות אקוסטיים ומפלסיים למגדלים של השכונה מבלי להקיף אותה בגדרות מנוכרות אלא להיפך, ליצור סביב השכונה תווך של עירוניות שוקקת.

אפילו אם היו המתכננים דבקים בחזון המיושן של מגדלים בפארק – שהרי אחד הצידוקים העיקריים לבניה במגדלים מרוחקים זה מזה הוא הפארק שנוצר ביניהם – האם לא ניתן היה להקיף את השכונה ברצועת פארק עירונית עם גבעות מלאכותיות כחומה אקוסטית, כך שהציבור שגר מחוץ לשכונה – שכונה שהכניסה אליה ברכב או ברגל לא כל כך פשוטה – יזכה לרווח מסויים?

כל האסטרטגיות האלה לא ננקטו ובמקום ניצבת שכונה של מגדלים נוצצים המוקפים בגדרות גבוהות מכל עבר. האם יתכן שאותה מנטליות של הפרדה שעומדת מאחורי גדר (גדרות?) ההפרדה קיימת במנטליות של המתכננים גם בעת תכנון השכונות היוקרתיות ביותר?

 

 
 
 

בגיליון "הארץ נדל"ן" האחרון (12.12.08) פירסמה שני שילה שני מאמרים בנושא מגדלים ובאחד מהם מובאות דעותיו של עבדכם הנאמן.

ראוי רק לציין שאת מגדל בית י.ב.מ בתל-אביב תיכננו אברהם יסקי, יעקב גיל ויוסי סיון. את מגדל פנורמה בחיפה תכננו שלמה גלעד ויחיאל קומט – וזה כבר תוקן באתר. עם המתכננים הנכבדים הסליחה.

יואב לרמן ריכז בזמנו חומר על מגדלים שניתן למצוא כאן, וכאן וכאן אפשר למצוא דברים שכתבתי בעבר בנושא.

נדמה שאחד הדברים שהכי מפריעים לאנשים במדיניות התכנון של עיריית תל-אביב בראשות רון חולדאי הם המגדלים, ובעיקר אלה הנבנים ומתוכננים באזור שישראל גודוביץ', לשעבר מהנדס העיר של חולדאי, כינה "העיר ההיסטורית" – קרי האזור שממערב לרחוב אבן-גבירול. כך לפחות לפי המפורסם בעיתונים וברשת.

האמת שאני באופן אישי לא כל-כך אוהב מגדלים בכלל, ומגדלים בלב מרקם נמוך, בפרט.
הסיבות לכך רבות.
מעבר לטענות של גדולים ובקיאים ממני שלא ניתן לבסס מרקם עירוני על מגדלים בלבד ושמגדלים הם לא הדרך היעילה ביותר בהכרח להשיג צפיפות עירונית (אלא אם כן מדובר בהיפר-צפיפות שבה מתפשרים על איכות החייים של הדיירים, כמו בסין), אני מתחבר מאוד לדברים שכתב יודן רופא על כך שמגדל גבוה שנבנה בלב מרקם נמוך צורם לנו במימד העמוק של הרצון להרמוניה בסביבה שמקיפה אותנו.

 

 

מגדל נווה-צדק. תכנון: צבי גבאי. קשה לדמיין מגדל בוטה יותר.

אבל, למתנגדים למגדלים יש טענות אחרות כלפי המגדלים, או שמא צריך לומר, דרישות נוספות מן העירייה שבדרך כלל באות שלובות עם הדרישה לביטול התכניות לבניית מגדלים בעיר.
שתי הדרישות העיקריות הן סוגיות בנושא של אקולוגיה ואיכות סביבה ברמה הגלובלית, והדרישה להורדת מחירי הדירות במרכז תל-אביב ברמה הלוקאלית.
למרבה הצער חייבים לומר שדרישות בשני תחומים אלה עומדות בסתירה לרתיעה מבניית מגדלים בעיר ההיסטורית.

מבחינה השיקולים הסביבתיים, ציפוף השטח הבנוי ושמירה על השטחים הפתוחים במצבם הלא-מבונה היא המטרה חשובה ביותר: השטח הפתוח והמערכות האקולוגיות שבו נשמרות לדורות הבאים ואילו העיר מצטופפת והופכת ליעילה יותר מבחינה תחבורתית.
לכן מבחינה סביבתית טהורה, באזור שהוא כבר מבונה, בכל מגרש פנוי צריך לבנות את הבניין הגבוה ביותר שניתן לבנות בו מבחינה טכנית ומבלי לפגוע פגיעה קשה בשכנים.
יתרה מזאת המגדל הוא מבנה בעל פוטנציאל אקולוגי רב ביותר. הריכוז של אנשים רבים ביחד מאפשר ליצור מערכות 'ירוקות' של אנרגיה ומיחזור שהן לא כדאיות במבנים נמוכים יותר.
בהינתן רמת התחכום של המערכות המכניות הנדרשות במגדל- שמצריכות בין כה וכה אחזקה ותפעול מרכזיים – הפיכתן למערכות שפועלות באופן חסכוני (למשל חימום מים באמצעות החום שנפלט ממערכת המיזוג (1)) הופכת לאפשרות ריאלית.
בבניינים קטנים יותר מערכות כאלה לעולם לא יהיו כלכליות.
כמובן שאני לא בא לטעון שהמגדלים שנבנים היום בתל-אביב הם 'ירוקים' אלא לרמוז על הפוטנציאל הקיים.
צריך, כמובן, לזכור גם את נושא זכויות השמש, כלומר הצל שמטיל המגדל על שכניו, אבל גם בבנייה נמוכה וצפופה (ולא דלילה כמו זו המקובלת בתל-אביב היום) יש הסתרה מרובה, כפי שיכול להעיד כל מי שמכיר את החצרות הפנימיות האפלוליות של פריז.

בנושא מחירי הדיור, האוכלוסייה – הקטנה אבל קולנית – שסבורה שמטרתה העליונה של העירייה היא לאפשר לסטודנטים ממעמד הביניים לגור בלב העיר צריכה לתמוך בכל מגדל שנבנה בעיר.
בהנחה שקבוצה זו לא מעוניינת למנוע בחוק מאנשים לקנות דירה בתל-אביב, הרי שעליה לתמוך בהגדלת היצע הדירות במרכז העיר. מגדלים רבים שיציפו את אזור לב תל-אביב בדירות רק ידחפו את מחירי הדירות בתל-אביב כלפי מטה ויאפשרו לאוכלוסיות אמידות פחות לשכור או לקנות דירה ותיקה במרכז העיר.
עכשיו, אילו בעיית הדיור בתל-אביב הייתה ממוקדת במעמדות העניים לא הייתי משתכנע מתיאוריות ה'טיפטוף למטה' שאני מציג פה.
העניים והחלשים בחברה צריכים לקבל פתרונות ממוקדים ומיידיים.

אלא שהבעייה במרכז תל-אביב היא לא בעייה של אוכלוסיות נתמכות-סעד או מובטלות. אלה נדחפו כבר מזמן מלב העיר (אם חיו שם אי-פעם) ושוועתן לא הגיע לעיתונים. בנוסף ניתן לטעון שהזכות לדיור ציבורי או מסובסד לא חייבת להתממש דווקא בלב העיר, שם אין כמעט קרקעות זמינות.

לפיכך בטווח הארוך יותר – ובמשק הנדל"ן כמעט שום פעולה לא מתרחשת בטוווח המיידי (חוץ מהעלאת שכר הדירה) – צעירי המעמד הבינוני רק יצאו נשכרים מבנייה סיטונית של מגדלים בלב העיר.

מגדלי 'יו'. תכנון: יסקי – סיון

 

אני דווקא שמח שמי שגר במגדלים אלה העשירים.
לא רק שזה מצחיק אותי שאנשים משלמים כל-כך הרבה כסף כדי לגור באקווריום מעל נתיבי איילון, אלא שאנחנו גם יודעים מה קורה כששמים את העניים והחלשים במגדלים.
מרבית העבודות בנושא מצביעות על כך שעלויות התחזוקה האסטרונומיות של המגדל והמערכות בו הופכות אותו מתאים רק לאוכלוסייה אמידה ביותר ועדיף כזו שאין לה ילדים (2).
כיוון שהעשירים הם אלה שצורכים את השטח הרב ביותר לנפש בעיר, מחד, והם היחידים שיכולים לתחזק את המגדלים, מאידך, אני מעדיף שהם יקנו את הדירות שלהם במגדל וכך 'יבזבזו' פחות קרקע עירונית מועילה.

צריך אם כך להבין שבמציאות לא כל הרצונות, ואפילו של אזרח אחד או של קבוצה הומוגנית של תושבים, הם ברי-ביצוע.
מי שרוצה גם להוריד את מחירי הדיור במרכז העיר, גם לשמר את המרקם העירוני הקיים והאהוב וגם לשמור על הסביבה חייב להציע דרך לעשות זאת או, לחילופין, לוותר על אחד מהרצונות.

 

הערות

1) ותודה לסלע נהרי.

2) ארזה צ'רצ'מן 'בניינים גבוהים: חלום או סיוט' אצל שלי כהן וטולה עמיר (עורכות) (2007) צורות מגורים – אדריכלות וחברה בישראל, עמ' 114 ואילך, הוצאת חרגול תל-אביב.

 

קישורים:

האדריכל המלזי קן יאנג Ken Yeang שמתכנן מגדלים שאמורים להיות אקולוגיים.

מחקר סיני שמצאתי ברשת בנושא פרמטרים אקולוגיים בתכנון מבנים גבוהים.

 

קישור למגדל משרדים אקולוגי בגרמניה שתכנן נורמן פוסטר Norman Foster כולל השוואה לבנייה נמוכה.

באחרונה דווחנו על שינוי בשוק מגדלי היוקרה בתל-אביב.
מסתבר שהמגמות בשוק השתנו ויזמים שאך אתמול קפצו על כל הזדמנות לבנות מגדל בעיר העברית הראשונה נרתעים היום מעצם המחשבה.

הדבר כמובן אינו מפתיע.
הכלכלה הקפיטליסטית, כך לימדו אותי בשנה א' אדריכלות באנגליה (בישראל לא נהוג לדבר עם הסטודנטים על ה'גועל-נפש'), היא מחזורית מטבעה, ושוק הנדל"ן, יותר מתחומים אחרים, חשוף במיוחד לכל תנודה.

אלא שלמרבה הצער, נדמה שהמתכננים העירוניים נוטים שלא לקחת עובדה זו בחשבון.
ההתעלמות ממחזוריות הכלכלה הקפיטליסטית מתבטאת בין השאר בכך שידם של המתכננים קלה על ברז אחוזי הבנייה והם יוצרים תכניות שעל-מנת שיבנו בצורה שלמה ויצרו סביבה מוגמרת ומגובשת, נדרשת פריחה כלכלית רצופה ומתמשכת.

הדבר ניכר בעיקר במגדלים, שדורשים איגום של משאבים כלכליים רבים:
מגדל הנבנה במגרש מסויים, תוך ניצול אחוזי הבנייה הנדיבים שניתנו לו, 'שותה' את הביקושים מכל המגרשים השכנים – כלומר, הוא נותן מענה לצרכים של שטחי מגורים או משרדים שבמצב אחר היו מתנקזים למבנים נוספים באותו האזור.
אילו הכלכלה הייתה במצב של צמיחה מתמדת אזי לא הייתה בכך כל בעיה. מסביב למגדל היו צומחים במהרה עוד מגדלים, שהיו אפילו נהנים מן השכנות למבנה קיים ומבוקש.
אלא שבמצב של גאות ושפל כלכליים המגדל האחד מושך את כל הביקושים שנוצרו בתקופת הגאות בה נבנה ומותיר את כל המגרשים השכנים ריקים עם בוא השפל. 
באופן הזה נוצרות הסביבות האורבניות שמאפיינות את ערינו – מגדל נוצץ מזדקר באזור של עזובה והזנחה.
כך למשל במפגש הרחובות שלמה המלך ואבן-גבירול, ליד לונדון מיניסטור ובית אמות משפט: המגדלים, שחלקם הוקמו עוד בשנות ה-70, מוקפים במגרשי חנייה ויוצרים מכלול אורבני חסר ונכה, שגם לאחר השלמת מגדל המגורים הנבנה באזור ישאר מנוקד במגרשים שוממים.
בבורסה ברמת-גן מוקפים המגדלים החדשים במבנים המוזנחים ששימשו את תעשיית היהלומים באזור. למדנו אמנם מג'יין גייקובס שמרקם אורבני פעיל צריך להכיל מבנים בני גילאים שונים (שעלותם לשוכר משתנה בהתאם), אבל יתכן שאם הנפח של המגדלים היה מתחלק על יותר מגרשים, היינו מקבלים גם שם מרקם אורבני שלם יותר ומטופח יותר.

 

דטרויט, ארה"ב. מגדלי משרדים מוקפים במגרשי חנייה שוממים. תמונה מתוך האתר seedetroit.com

במצב שבו לכל מגרש מוענקים אחוזי בנייה גדולים מאוד, בעל המגרש הבודד שמספיק לבנות את המגדל 'ולתפוס' את הגאות בשוק מרוויח ובגדול, אבל בעלי המגרשים השכנים (שגם עליהם, באופן כללי, לא צריך לרחם) מפסידים כי הביקושים הכלכליים באזור קיבלו מענה לשנים רבות קדימה.
אפשר אמנם לטעון שאם לא יבנה מגדל – לא יבנה אף מבנה אחר משום שהשוק של שוכרי המשרדים וקוני הדירות מוכן לשלם רק על שטח במגדל. ואכן, אין ספק שצריך ליצור תמהיל זכויות ושימושים אטרקטיבי שיעודד את היזמים להשקיע. אבל חשוב גם לזכור שבאטרקטיביות יש גם רכיב משמעותי של אופנה – אדריכלית וגם 'כלכלית' – כלומר גם מה שנחשב 'יפה' וגם מה שנחשב 'רווחי' משתנים ולא תמיד בשל סיבות אובייקטיביות ברורות. מגדלים נכנסים לאופנה בזמן מסויים והם עשויים לצאת ממנה כשעלויות הבנייה והאחזקה הגבוהות הופכות לבלתי-נסבלות או כשהם פתאום נתפסים כ'המוניים' מדי או 'מנוכרים'. לעומת זאת מגורים בבניינים לשימור עשויים להפוך בהדרגה מנטל לנכס עם השינויים באופנה.
באותה המידה מבנים בני שמונה או חמש-עשרה קומות עשויים, לשם הדוגמא, להפוך למבוקשים אם נוצר סביבם מרקם אורבני אטרקטיבי או אם עלויות הבנייה והאחזקה שלהם הופכים אותם לכדאיים כלכלית.

 

פארק צמרת, צפון תל-אביב. תכנון התב"ע: איתן-גושן, א. ישר

 

אני מקווה שבפארק צמרת לא יתרחש תהליך כמו זה המסתמן, של אזילת הביקושים באמצע הפרוייקט – כך שאחרי שהמגדלים שנבנים עכשיו יושלמו, מגדלי המגורים שמתוכננים בשאר המגרשים בשכונה לא יבנו במשך שנים והשכונה תישאר בנויה רק בחציה, כמעין פה בלי שיניים. המרקם העירוני החסר בלאו-הכי של פארק צמרת יהיה חלקי ופגום עוד יותר, למגינת-ליבם של תושבי העיר.

זוהי אולי סיבה (נוספת) לכך שאל לנו לבסס את הציפוף של המרקם העירוני רק על בניית מגדלים.

וזו גם הסיבה שעל המתכננים העירוניים להיות זהירים. זהירות שצריכה להתבטא בהקצאה קמצנית יותר של אחוזי בנייה, מתוך הבנה שלחצים נדל"ניים באזורים מסויימים הם לא רק בעיה, אלא גם הזדמנות של העירייה לווסת ולכוון את הפיתוח לאזורים שזקוקים לשינוי, שינוי שלא יקרה אם כל התאווה הנדל"נית תבוא אל סיפוקה רק בבנייה לגובה.