אחת החוויות המפוקפקות ביותר של הקיץ היא הכניסה למכונית הלוהטת – והיא תמיד לוהטת, גם אם היא הייתה קפואה כאשר יצאת ממנה לפני רגע.

יש האומרים שאדריכלות הזכוכית שמאפיינת חלק ניכר מן 'הסגנון הבינלאומי' מקורה בערים הצפוניות בה נולדה האדריכלות המודרנית ומשם יוצאה לכל העולם ע"י בעלי הכוח והכסף.
נדמה שגם תכנון כלי הרכב סובל מאותה תופעה משום שכלי הרכב שלנו, המתוכנננים תחת שמי הצפון הקודרים, כלל לא מותאמים למזג האוויר המקומי הקופח.

כדי להפוך את הכניסה לרכב הלוהט לנסבלת יותר צריך להקטין את כמות החום הנצברת ברכב בעת שהוא עומד, שהרי בשעת נסיעה ניתן להפעיל את מערכת מיזוג האוויר או למצער לפתוח את החלונות לרוח. לשם כך יש לבודד את 'קירות' הרכב, להצליל על פתחיו ולאפשר לו להתאוורר.

בידוד תא הנוסעים מחום צריך שיעשה בעיקר באמצעות הגדלת יכולת הבידוד של שמשות הרכב ששטחן גדול והן מחדירות חום ומוליכות אותו פנימה.
פיתרון מתבקש הוא שימוש בזכוכית בידודית – שתי זכוכיות עם תווך של אוויר או גז אציל ביניהן המשמש לבידוד. מסתבר שנעשה כבר שימוש בפתרון כזה במכוניות יוקרה גרמניות, בעיקר לשם הפחתת הרעש, אלא שיש לו מגבלות רבות של בלאי גבוה, ייצור מסובך ומשקל עודף לצד תועלת אקלימית מעטה.
בנוגע לבידוד חלקי המתכת של המרכב סביב תא הנוסעים, קשה לי לקבוע אם מאמץ כזה יכול להועיל במשהו לצמצום החום המצטבר ברכב.

גישה נוספת היא להקטין מלכתחילה את פגיעת השמש בזגוגיות הרכב – שכנראה נקראות 'שמשות' מסיבה טובה.
הדרך היעילה ביותר לעשות זאת היא באמצעות הצללה מחוץ לשמשות הרכב, אלא שפתרון כזה מצריך מערכת מכנית מורכבת שצריכה להיות מתוכננת בקפידה כדי למנוע אפשרות של גלישה של הוילון או של התריס החיצוני בזמן הנסיעה, בעת שמופעלים עליו כוחות רבים.
לחלופין ניתן לעשות שימוש בזכוכיות מתוחכמות.
יש זכוכיות המודפסות בהדפסות קרמיות או מתכתיות שמקטינות את חדירת האור והחום שיתכן וניתן להשתמש בהן בחלונות הצידיים והאחוריים של הרכב.
ישנם גם ציפויים שונים – מתוחכמים פחות או יותר – שמקטינים את חדירת החום והקרינה העל-סגולה.
הפתרון המרתק ביותר הוא זכויות אלקטרו-כרומיות – זכוכיות שמתכהות ומבהירות בלחיצת כפתור. פתרון כזה כבר זמין בתחום הרכב ונדמה שיש לו פוטנציאל רב.

כאן ניתן לראות (בצד ימין) רשת צל לחלון-גג של מכונית מיני, אך נראה שהיא עשויה מבד ולא מחומר קשיח שיכול להגן מפני פריצה בעת חנייה.

הדרך לאוורר את הרכב בעת שהוא חונה היא באמצעות חלונות רשת:
רשת מתכתית צפופה, כמו זו שמשמשת בישומים אדריכליים, הנתונה במסגרת מתכת שמעניקה לה קשיחות, יכולה לתפקד במקביל לחלונות הנפתחים בגג או בדלתות. בעת חנייה ניתן להותיר את הזגוגית פתוחה ולסגור את החלון באמצעות מסך הרשת.
בניגוד לשמשות הזכוכית, הרשת מאפשרת כניסה ויציאה מסויימת של אוויר ובכך מונעת את הצטברות החום בחלל הרכב. מאידך היא עמידה בניסיון פריצה באותה מידה ואף יותר מזגוגית החלון אותה ניתן לנפץ בקלות. יתכן אפילו שפתרון כזה יכול להציל את חייהם של ילדים שנשכחים ברכב.
חסרונה של הרשת שהיא מאפשרת כניסה מסויימת של מים מבחוץ, אך זו אינה מגבלה תפקודית משמעותית באקלים הישראלי. באקלים טרופי, לעומת זאת, רשת המסוגלת להוציא אוויר חם אך יכולה גם לנקז את מי הגשמים הקיציים, שלא ירטיבו את הריפוד, היא אתגר תכנוני מורכב.
היישום האידיאלי של רשת כזו הוא בחלון העליון בגג הרכב – ב- SUNROOF. וילון מתכתי נגרר שכזה מתאחסן בקלות בגג הרכב, במקביל לסאנרוף הרגיל, והמיקום שלו בגג הוא אידיאלי לשחרור החום הנצבר ברכב.

שיפור הנוחות התרמית ברכב הוא עניין צנוע שיכול לתרום הרבה לאיכות החיים היומיומיים: יש פה וודאי אתגר למעצבים תעשייתיים משועממים.

אם יש מהלך תכנוני אחד  שיכול לשנות סביבה מן הקצה אל הקצה – המהלך הזה הוא נטיעה של עצים.

לא רק משום שהאדריכלים, כפי שאמר פרנק לויד רייט, קוברים את טעויותיהם במטפסים, אלא גם משום שהעץ מסוגל להגדיר חלל מבלי לתחום ולגדור אותו, להצל על שטח וליצור 'מקום' מבלי להזדקק לתעלולים אדריכליים מסורבלים ולהפוך כל חצר מוזנחת וצרובת שמש לפינה מטופחת ועשירה.
כל זאת עוד לפני התרומה של העצים לשיפור מצב האקלים העירוני – מבחינת טמפרטורה וזיהום-אוויר (1) – ולשיפור מצב האקלים הגלובלי – ע"י קיבוע הפחמן הדו-חמצני שגורם לאפקט החממה.

חצר של בית משותף בבת-ים : תוספת של עצים הייתה יכולה להועיל

בשנה רביעית ללימודיי בטכניון השתתפתי בקורס שנקרא PPP – Public-Private Partnership

שיזמו האדריכלים רפי סגל ואייל וייצמן ועסק בממשק שבין היזמים, האדריכלים והגורמים הממשלתיים והעירוניים.
במסגרת זו העלנו רעיון לעידוד נטיעת עצים במגרשים פרטיים בעיר: לתת ליזמים זכויות בנייה נוספות לפי מספר העצים שישתלו (או ישמרו) במגרש.
הרעיון אינו מופרך כל-כך: מחד, עיריות רבות מעניקות תוספת של אחוזי בנייה תמורת בניית מעלית, למשל, או תמורת מטלות ציבוריות אחרות. מאידך, העיריות מתנות לעיתים את היתרי בנייה בהתחייבות לנטיעת מספר מסוים של עצים בתחום המגרש.
באותו האופן בדיוק ניתן להתנות תוספת של אחוזי בנייה בהקצאת מקום במגרש לעצים בוגרים בכפוף, נניח, לפרסום הקלה. בעת מתן טופס 4 (אישור חיבור לחשמל) לבניין ניתן לוודא שהעצים אכן ניטעו ושיש להם את התנאים החיוניים בכדי להתפתח כיאות. אם העצים יכרתו או 'יעלמו' בשלב כלשהו ניתן יהיה לדרוש תשלום 'כופר-עץ' מן הדיירים עד לנטיעת עצים חדשים, ובכלל לנהוג בנושא כאילו מדובר בעבירת בניה (לא שזה מבטיח כל-כך הרבה בישראל).

ניתן גם לשקול הקלות בתשלומי הארנונה לפי מכמות העצים הקיימת במגרש – ובכך להבטיח טיפוח מתמשך של העצים.

מכתב המפרט את ההצעה נשלח למשרדי הממשלה הרלוונטיים והם השיבו תשובות ענייניות.
למרבה הצער, המתכננים הממשלתיים לא כל-כך אהבו את הרעיון משום שסברו שהוא יכול להביא לתוצאות לא צפויות – ולא בהכרח חיוביות – הן מבחינת העצים והן מבחינת התוספות למבנה.
אין ספק שתכנית בניין עיר חדשה שלוקחת בחשבון הן את כלל נושאי הציפוף, והן את נושאי הגינון והאקולוגיה, תניב תוצרים טובים. לעומתה, פיתרון של מתן זכויות בנייה ללא הגדרות ברורות הוא בוודאי פשטני.
אלא שבפועל, רוב שטחן של הערים עדיין מתוכנן ונבנה לפי תכניות קיימות, ישנות ומיושנות. תכניות אלה כוללות אפשרויות למתן זכויות בנייה נוספות באופן שמביא, למשל, למבנים שמתוכננות בהם עוד ועוד מעליות רק כדי לקבל תוספת של אחוזי בנייה, למרות שהמעלית היא אינטרס פרטי ולא ציבורי. האם לא היה עדיף שבתמורה לתוספת שטח למבנה – והכנסה ליזם – יקבל הציבור עוד כמה עצים?

כמובן שמאחורי ההצעה שנדחתה עומדת גם אידיאולוגיה שמשליכה את יהבה על יוזמות פרטיות ומקומיות במקום תכנון מלמעלה, מתוך כוונה אדריכלית להגיע לתוצאות שתהיינה לא רק יעילות יותר אלא גם מקוריות ומפתיעות יותר מבחינה אסתטית – כמו שניתן לראות בבית שתכננו האדריכלים  Lacaton & Vassal בצרפת, בו מתרוממים גזעי העצים ועוברים דרך המבנה.

ניתן להבין את המתכננים הממשלתיים, שלמרות כל רוחות ההפרטה המנשבות במשרדי הממשלה, עדיין מסתייגים מגישה כזו ותומכים בתכנון כולל, מראש וללא הפתעות.

התוצאות הבלתי-צפויות של שמירה על עצים. בית ב Cap Ferret, France של Lacaton & Vassal

הבית ב Cap Ferret – חתך. גזעי העצים עוברים דרך המבנה בפתחים מיוחדים שמאפשרים לעצים לנוע ברוח.

כחלק מהעניין, שלחתי גם מכתב למערכת עיתון 'הארץ' בו הפצרתי בקק"ל להפנות את מירצה לייעור שטחים בעיר. הקוראת זהבה פישר השיבה לי והמליצה לא להמתין לקרן הקיימת לישראל אלא לעשות מעשה, לצאת ולשתול מספר עצים באי התנועה השומם הסמוך לביתי.
למרבה הצער, לא עשיתי דבר בעניין.

חלפו השנים, ולא מזמן, במסגרת מעורבתי בפורום התכנוני של יד-אליהו שמרכז האדריכל איתי הורביץ, נתקלתי ביוזמה רצינית הרבה יותר לייעור העיר.
זוהי יוזמה של של המהנדס יעקב גילת שפעל ורתם את הקרן הקיימת לישראל על משתלות העצים שלה, את העירייה בתל-אביב ואת החברה להגנת הטבע לפרוייקט של ייעור עירוני. במסגרת הפרוייקט יחולקו עצים לאזרחים פרטיים כדי שאלה יטעו אותם בחצר של הבית המשותף או הפרטי בו הם גרים, בגינות הקהילתיות ובתחומי העסקים שלהם.
מהלך כזה יכול לסייע מאוד לתוספת של עצים במרקם העירוני. כי בעוד שבתחום הרחוב הציבורי עיריית תל-אביב, למשל, פועלת באופן די אינטנסיבי לנטיעת עצים חדשים – אם כי לפעמים היא גם עוקרת עצים ותיקים – הרבה חצרות פרטיות נותרות שוממות מעצים.
במרקם התל-אביבי הטיפוסי- והישראלי בכלל – שבו שטח הגינון הפרטי נושק לרחוב וניצפה ממנו, לתוספת של עצים במגרש הפרטי יש חשיבות גדולה למראה של השכונה ושל העיר, כמו גם לאקלים שלה ולמאזן גזי-החממה הגלובלי. זהו רעיון שכבר פועל בערים אחרות בעולם, כמו לונדון ולוס-אנג'לס – ויש לו מן הסתם פוטנציאל להצליח גם אצלנו.

| View | Upload your own

היוזמה הזו מתחילה לקרום עור וגידים ממש עכשיו לקראת עונת הנטיעות בחורף הקרוב.
הצלחה שלה ושיכפולה בערים נוספות יכולה לתרום תרומה גדולה מאוד למרקם העירוני שלנו.

(1) ניתן למצוא מבוא לנושא אצל שאול עמיר איילה ומשגב בספר " מדריך לתכנון מערכת עצי הרחוב בישובים עירוניים".

מי שחפץ להשתתף או ללמוד עוד פרטים מוזמן לפנות אלי בדוא"ל ואני אעביר הפנייה הלאה.

חיפוי מבנה באבן הוא אופרציה לא פשוטה שמשפיעה באופן בלתי-נמנע לא רק על פני השטח של הבניין אלא גם על מסת המבנה עצמה.
אבן החפוי והמערכת הנושאת אותה היא עניין עבה וכבד וההתמודדות עימן מסרבלת באופן בלתי-נמנע את הגושים של המבנה.
ואכן לצד לא מעט מבנים שמתמודדים עם אילוצי האבן בצורה מעניינת יש מבנים רבים שנראים כאילו תוכננו לטיח ואז הולבשו, בניגוד לרצונם, בשלמת אבן שמתלבשת בקושי רב על כל העיגולים והזוויות.

חיפוי מבנה באבן בתלייה רטובה. מתוך אתר BneBeytcha.co.il

ישנו גם הסיפור המסתורי של התלייה היבשה באבן: לאחר שמערכת המבנה הושלמה ונאטמה בפני המים מורכבת אליה מערכת משנה של עמודים וקורות דקיקות ממתכת ועליהן נתלים אחד-אחד לוחות של אבן. בין הלוחות מירווחים שדרכם יכולים המים לחדור ולטפטף מטה על החזית הנסתרת שמאחורי האבן.
מדובר במאמץ עצום שכל תכליתו ליצור מעטפת בעלת משמעות אסתטית בלבד שאפילו אינה עוצרת את כל המים.
האבן, אלמנט כבד ומסיבי שיכול, לכאורה, לשמש כקיר נושא, נפרס דק-דק והופך למין ציפוי, ויניר דקיק שחזותו היא כל תכליתו (1), ציפוי שלפעמים אמור דווקא לשדר כובד ויציבות.

כציפוי, המראה, הצבע והטקסטורה של האבן הופכים לקריטיים, לא מעט בשל הרצון של האדריכל לקבל אבן שלא נראית כמו אבן, אלא דווקא כמו בטון או כמו טיח לבן, בסגנון הרטרו התל-אביבי או אולי בגוון צהבהב מדברי שדווקא אותו לא ניתן להשיג בארץ.
לכן יש לא מעט יבוא של אבן מסין, מספרד, או מכל מקום אחר, צעד לגמרי נורמלי בכלכלה הגלובלית שבכל זאת מרגיש לי קצת מוזר.

בעקבות תחושתי שהחיפוי באבן יוצר קשיים הן בשלב הבחירה של הגוון והטקסטורה של החומר והן מבחינת סירבול הביצוע חשבתי של רעיון של מוצר בנייה חדש – בלוקי-בלטות.

הרעיון הוא לשלב אריחים (בלטות) מטרצו ('שומשום') עם בלוקי בטון חלולים ליצירת מוצר אחד שיכול לשמש לבניה נקייה.
דמיינו שלוקחים את חלקה התחתון של הבלטה המוכרת- זה שעשוי מבטון אפור רגיל- ובמקומו שמים בלוק בטון חלול.
כך מקבלים בלוק בנייה מבודד רגיל שפניו החיצוניות עשויות מיציקה דקורטיבית של בטון או של בטון ואגרגט מלוטשים עם גימור הדומה למרצפות הטרצו המוכרות.
כיון שהציפוי החיצוני והבלוק הם אותו חומר כמעט – בטון – אין סיכוי להיפרדות של שתי השכבות.
כך מקבלים מוצר שמהווה מילואת קיר וחיפוי בעת ובעונה אחת ואינו מצריך ציפוי נוסף לאיטום או חיפוי ליופי ועמידות או תוספות מיוחדות לבידוד מחום וקור(2).

גוונים לאריחי טרצו מתוך האתר Balatot.co.il

התוצאה יכולה להיות מעניינת ושימושית כיוון שאת הטרצו ניתן לגוון באינספור גוונים לפי בחירה מדוייקת של האדריכל, והטקסטורה של אריחי השומשום העדינים יכולה להיות מאוד יפה.
היצירה של בלוק בנייה – בלוק רחב מספיק שיש בו חללים שמשמשים הן לבידוד טרמי והן למילוי בבטון ליצירת הקונסטרוקציה הנושאת – בלוק שפניו החיצוניים חלקים ויפים – יוצר מוצר המאפשר לבנות את הקיר ב'מכה אחת' מבלי לחזור ולחפות אותו לאחר הבנייה.

בבחינה מעמיקה יותר יש לפתרון כזה מספר מגבלות:
ראשית, גמר הטרצו, כפי שהוא מבוצע במרצפות, אינו עומד טוב בחשיפה למים ולחומצות של הגשם והמזהמים.
הפתרון לכך הוא שימוש בתערובת בטון חלקה אך ללא ליטוש – בדומה למעשה לאריחי המדרכה המוכרים – האבן המשתלבת או ה'אקרסטון' ודומיו, שעמידים, מן הסתם, במים ובחומרים תוקפניים אחרים.

שנית, שוק הבנייה לא כל-כך אוהב, כרגע לפחות, בנייה נקייה שמאיטה את ביצוע השלד ומצריכה תשומת לב רבה כבר בשלבים הראשוניים של הבנייה.
נדמה לי שהקבלנים מעדיפים לגמור את השלד כמה שיותר מהר ואז להתפנות לעבודות הגמר מבפנים ובחוץ עם קבלני משנה מתמחים. זאת למרות שיש טענה שבנייה נקייה מהירה יותר מבנייה של קיר ולאחר מכן חיפויו.

השוואה בין זמני בנייה של קירות בבנייה נקייה ובחיפוי. מתוך האתר של  'ספקטרה-גלייז'

מכאן אפשר להוליד וריאציה של הרעיון והיא יצירה של אבני חיפוי מבלטות – לוחות טרצו שישמשו לתלייה על הבניינים בחיפוי יבש או רטוב. אלא שבצורה כזאת מאבדים את הבנייה הנקייה שכה קוסמת לאדריכלים, את התחושה שמוצר אחד עושה את כל העבודה ולכן יש בו מן סוג של אמת, שהחיפוי או הטיוח מסתיר באיזשהו אופן.
בכל מקרה, אם מחפשים חומר חיפוי בגימור 'מלאכותי' למבנים קל וכדאי יותר להשתמש בווריאציות של קרמיקה ושל גרניט פורצלן הניתנות לגיוון אינסופי לא רק בצבע אלא גם במרקם ובדוגמא.
(ואגב שאלה – האם יש שיטה או תקן לתלייה של אריחי גרניט פורצלן או שהדבקתם היא הטכניקה היחידה?)

הבעייה השלישית היא שהרעיון אינו מקורי כל-כך.
חיפוש שטחי באינטרנט שיש מספר חברות בבריטניה ובארה"ב שמייצרות בלוקים מבודדים לבנייה נקייה.

למשל חברת Lignacite הבריטית שמייצרת בלוקים שעשויים מתערובת בטון עם אגרגטים צבעוניים ופיגמנטים שמשמשים לבנייה נקייה.
רוב הבלוקים הם בלוקים מלאים, שיש להשתמש בהם כמו בלבנים, בדומה ללבני הסיליקט אבל כנראה עמידים מהם במים, אך החברה מייצרת גם בלוקים חלולים – אף על פי שהם פחות מומלצים לשימוש חיצוני (עפ"י אתר החברה).

ספריית 'רסקין' באנגליה בתכנון האדריכלים מקורמיק-ג'יימסון-פריצ'ארד ובבנייה מבלוקי 'ליגנסייט', מתוך אתר החברה.

בלוק ספקטרה-גלייז עם טקסטורה, מתוך אתר החברה.

חברה אמריקאית בשם Spectra-Glaze מייצרת בלוקים חלולים עם גמר על בסיס גלזורה של קרמיקה שהופכת בתהליך הייצור לחלק מן הבלוק. גימור מסוג כזה הוא עמיד מאוד וניתן כמובן לגוון אותו ולתת לו שלל מרקמים.

בלוקי Spectra-Glaze

בשני המקרים כיוון שמדובר בנייה נקייה יש צורך במוצרי פינה מיוחדים, שיש לתכנן ולהזמין אותם מראש, אולי סיבה נוספת לכך שהאדריכל והקבלן הישראלי לא כל-כך אוהבים כאלה מוצרים.

בלוק קטום לפינות של 'ספקטרה-גלייז'

אגב, ישנם גם אריחי טרצו שמשמשים לחיפוי קירות, וגם אריחי בטון מיוחדים שיכולים לשמש לחיפוי ומן הסתם ישנם עוד מוצרים דומים רבים שהייתי מאתר לו הייתי יודע לחפשם בצרפתית, איטלקית וגרמנית.

אז מה היה לנו? רעיון לא רע – אבל לא מספיק טוב, ומוצרים מעניינים שהיה נחמד אם מישהו היה מייצר כדוגמתם בישראל.

וגם מחשבה: כל אדריכל רוצה שיהיו זמינים לו עוד ועוד חומרים מגוונים ומיוחדים. אבל, אולי, ככל שגדל הכוח לבחור גדל גם הכוח להזיק.
ככל שיש יותר ויותר חומרים וגימורים הסביבה הופכת עמוסה יותר ומקושקשת ומעט האחידות הסגנונית שכפו פעם האילוצים החיצוניים על המתכננים והלקוחות הופכת לקרנבל ססגוני ומעייף.

1) נושא החזית והחיפוי, שהיה ועודנו אחד הנושאים המרכזיים של האדריכלות הבינלאומית בשנים האחרונות, לא קיבל בישראל התייחסות תיאורטית או מעשית מספקת ולמרבה הצער גם מאמר זה לא יעמיק בו. כדאי רק להזכיר את התזה של אייל וייצמן בדבר השימוש בחיפוי האבן הירושלמית להאצלת הקדושה של העיר על עוד ועוד מרחבים.

2) פרט לפתרון גשרי הקור בעמודים ובקורות.

בשנים האחרונות, עם עליית המודעות להתדלדלותם של השטחים הפתוחים, בעיקר במרכזה של ישראל, זוכה רעיון הפינוי בינוי לעדנה.

בשנת 2000 הקימה ממשלת ישראל מינהלת, בה שותפים משרד האוצר ומשרד השיכון, שיצרה מסגרת לעידוד וקידום פרוייקטים של פינוי-בינוי: הכוונה היא שפרוייקטים אלה יבוצעו ע"י המגזר הפרטי תוך סיוע וניהול של הרשויות המקומיות, כשהשלטון המרכזי מתווה דרך ומסייע. בנוסף חוקקו חוקים שונים ותקנות מס הותקנו כדי לעודד את המגזר הפרטי לקחת חלק בייזום ובביצוע של פרוייקטים של פינוי-בינוי בערים.

למרות זאת נדמה כרגע שהביצוע בשטח מתקדם בעצלתיים – פרט לפרוייקט במרכז קריית אונו לא קראתי על פרוייקטים נוספים שיצאו לדרך או הושלמו.
אך יש לזכור שחמש שנים, מתוכם שלוש שנים של מיתון קשה, הן פרק זמן קצר מדי כדי לבחון מהלך תיכנוני-נדל"ני משמעותי שכזה.

למרות רתיעתי הטבעית, הן מהריסתם של מרקמים קיימים והן מאופייה של הבנייה הישראלית החדשה שתחליף אותם, קשה לפסול על הסף את גישת הפינוי-בינוי.
לא כל המרקמים הבנויים בישראל הם מוצלחים, ולא כולם עומדים בדרישות המודרניות של נוחות, בטיחות, ביטחון וניצול יעיל של הקרקע.
אמנם, שיפוץ ועיבוי הן אופציות שתמיד קיימות אך בלא מעט מקרים הן יקרות יותר וודאי מסובכות (1) יותר מפינוי ובנייה מחדש.
לכן יש מן הסתם הצדקה לקיומה של אופציית הפינוי בינוי בתוך ארגז הכלים של התכנון העירוני.

השאלה היא כמובן איך והיכן משתמשים באופציה הזו.
הפינוי בינוי שנעשה במסגרת משרד השיכון ובסיועו מתמקד בעיקר בשכונות ובאזורים חלשים: ברטוריקה המתלווה לפרוייקט מוצג הפוטנציאל של הפינוי בינוי לגאול את הדיירים העניים ממצוקת הדיור ולהעניק להם דירות חדשות ומרווחות , מבלי להשקיע בכך כסף ציבורי. "צפוי כי תוספת בנייה זו…תמנע הדרדרות שכונות מן ההיבט הפיזי והחברתי" (2).

לעומת זאת בתנאי הסף למיון המתחמים שיקבלו סיוע ממשלתי לצורך תכנון וקידום הפרוייקט, כפי שהם מופיעים באוגדן שהוציא משרד השיכון, אין כמעט התייחסות לאמות-מידה כלכליות וחברתיות ולא נראה שניתן משקל כלשהו למצבה הפיזי והכלכלי של השכונה.יש, לעומת זאת, קביעה של תנאים הנוגעים לניצול מבני ציבור קיימים, התייחסות למספר בעלי קרקע עימם יש להתדיין והתייחסות לציפוף הנדרש.

מתוך אוגדן משרד השיכון

רק בהקשר זה, ההקשר של הציפוף הנדרש, שהוא המטרה העיקרית של פרוייקט הפינוי-בינוי, מופיעה התייחסות למצב הכלכלי של המתחם המיועד לפינוי.
כחלק מתנאי הסף למיון המתחמים מופיעה טבלה שמגדירה את מכפילי הציפוף הנדרשים – פי כמה התכנית החדשה צריכה להיות צפופה ביחס לצפיפות הקיימת בשטח.

טבלה זו יוצרת קשר הפוך בין ערך הקרקע הנוכחי לבין מכפיל הציפוף הנדרש: ככל שמחיר המכירה של מ"ר נמוך יותר – כלומר המתחם אטרקטיבי פחות – מכפיל הציפוף – קרי פי כמה צריך להגדיל את מספר יחידות הדיור או את שטח המגורים – גדול יותר.
ניתן לומר, בהכללה, שככל שהשכונה שצריכה להיות מפונה ענייה יותר כך הבינוי שצריך להחליף אותה צריך להיות צפוף יותר.
אני מניח שהיחס הזה בין ערך המכירה הנוכחי לבין הציפוף נועד לעשות את העיסקה אטרקטיבית לקבלנים: בשכונה שערכי המכירה הנוכחיים בה נמוכים גם ערך הדירות שיבנו, לאחר הפינוי, יהיה נמוך יותר ולכן ליזם פחות כדאי להשקיע בה. כדי להתגבר על בעיה זו יש לפצות את החברה היזמית ביותר דירות, כך שהרווח הכולל בפרוייקט יעשה את ההשתתפות בו לכדאית.

אלא שמבחינה חברתית ותכנונית יש כאן חוסר הגיון: דווקא בשכונות העניות ביותר יווצרו המתחמים הצפופים ביותר.
בשכונה עניה אפשר לבנות רק מבנים פשוטים, שיעמדו בתנאי האחזקה הנמוכים הצפויים. לכן לא ניתן להשיג את הציפוף באמצעות בניית מגדלים שהם יקרים לבנייה ודורשים רמת אחזקה גבוהה (3). ניתן אולי להשיג את הציפוף הנדרש באמצעות בנייה מרקמית דחוסה, עם פתרונות כגון שכונות שטיח וכדומה, אך גם אם אלו יצליחו לעמוד במכפילי הצפיפות הנדרשים, התקציב הנמוך יותיר להם שוליים צרים ביותר כדי ליצור איכות של מגורים.
לשכונה עניות אין בדרך כלל יתרונות להציע שיאזנו, עבור הדיירים, את מחיר הציפוף. אנשים מוכנים להצטופף בלב תל-אביב כדי להנות מרמת שירותים גבוהה וייחודית. לרוב השכונות העניות, ובייחוד לאלה שמחוץ למרכזי שלוש הערים הגדולות, אין את האפשרות להציע את הערך המוסף של קירבה למקומות העבודה, לשירותים ציבוריים ברמה גבוהה או להיצע עשיר של בילוי ופנאי.

ניתן, אם כן, לדמיין שתי תוצאות אפשריות למכפילי הציפוף של משרד השיכון: האחת, שאף יזם לא יגש לטפל בשכונות אלה, מתוך הבנה שהתמריץ שמוצע לו – הגדלת הצפיפות – כלל אינו תמריץ אמיתי אלא בעצם נטל.
לחלופין השכונה תפונה, תיבנה ותהפוך במהירות לשכונת מצוקה. אך במקום שכונת מצוקה שנהנית (רק) מצפיפות נמוכה – נתון שיש בו פוטנציאל לאיכות חיים ולשיקום – היא תהפוך לשכונת מצוקה צפופה, לסלאמס שאין לו תקנה.

אזור המיועד לפינוי-בינוי ביבנה מתוך אתר yavnecity.co.il

אילולא היו פרנסי המדינה כה להוטים להטיל את נטל הדאגה לאזרחים על היזמים הפרטיים ואילו היו מכירים במחויבתם לשאת בעול היו מבינים שיש לנתק את הקשר הגורדי בין פינוי לשיקום והופכים את טבלת הציפוף על ראשה.

שכונות חלשות שיש בהם מצוקה, לא יכולות לשאת על גבן השביר את הצורך בציפוף.
אם בחינה מדוקדקת מראה שפינוי הוא הדרך היחידה לשקם שכונה, צריכה הממשלה להכניס את היד לכיס ולממן פינוי ובינוי שייתן לדיירים פיתרונות מגורים איכותיים. אלה לא רק ישפרו את מצב הדיור של אוכלוסיית השכונה אלא עשויים אף להעלות את ערכה הנדלנ"י ולתת בידי האוכלוסיות העניות משאבים כספיים נוספים שיסייעו להן להיחלץ ממקומן בתחתית הסולם הכלכלי .

דרך נוספת להתמודדות עם ריכוז של מצוקה כלכלית, חברתית וסביבתית היא דילול-בינוי.

בפרוייקט דילול-בינוי צריך להציע לדיירים שמעוניינים לעזוב את המתחם תנאים אטרקטיביים למעבר לפתרון דיור חלופי מחוץ לשכונה, במסגרת השוק החופשי – דיור מרווח יותר וחדש יותר המתאים לרצונם ולצרכיהם.

הדיירים שמעוניינים להישאר בשכונה יוכלו לקבל את הדירות שהתפנו וכך להגדיל את בתיהן. דירות אחרות שהתפנו, יאוחדו, יוגדלו וימכרו בשוק החופשי, ובשל גודלן ימשכו לשכונה אוכלוסייה חזקה יותר.

כך במין משחק של כיסאות מוסיקליים (4), ישתפרו משמעותית תנאי המגורים של האוכלוסייה הנשארת ותיכנס לשכונה (שבין כה וכה הפכה פחות צפופה) אוכלוסייה מבוססת יותר. לאורך זמן יוכל תהליך כזה לצמצם בצורה משמעותי את המצוקה שהתרכזה בשכונה. זוהי בעצם מעין ג'נטריפיקציה יזומה שנעשית בשיתוף הדיירים ולמענם.
שיטת פעולה כזו דורשת מן הממסד הן משאבים כספיים והן משאבים ארגוניים וניהוליים לא מועטים שלא ניתן להשית אותם בקלות על יזם פרטי (כמו בפינוי-בינוי) או על בעלי הדירות (כמו בעיבוי-בינוי). רווח כלכלי צפוי להגיע רק בתום התהליך, כשהשכונה תהפוך אטרקטיבית במידה כזו שיווצר בה ביקוש לתוספות בנייה ולמבנים חדשים.
אך עבור שכונות שמרוכזת בהן אוכלוסייה ענייה והן נתונות במעגל קסמים של הידרדרות, רק תהליך כזה, שבו יוצרים תמהיל מאוזן יותר של גדלי-דירות, ולפיכך גם של מעמדות כלכליים בשכונה, יכול להפוך את המגמה. יתרונו של תהליך כזה על תהליך (תיאורטי) של פינוי ובינוי ללא כל ציפוף הוא ההדרגתיות שלו, אופיו הוולונטרי וההשקעה המועטת יחסית שנדרשת כדי להתניע אותו.

אבל היכן יתרכז הציפוף שאנו זקוקים לו כאן ועכשיו?
המגמות והתהליכים שקורים מאליהם בשטח מלמדים שהציפוף צריך להתחיל בשכונות החזקות והמרווחות.
יוזמות עצמאיות של דיירי בתי דירות נמוכים ברמת אביב להתפנות כדי לבנות מגדל במקום בית-הדירות שלהם;
התהליכים הטבעיים שמתרחשים כבר כמה עשורים במושבות לשעבר כמו הרצליה, רעננה ורחובות, שם בתים-צמודי קרקע הופכים בתהליך הדרגתי לבתי דירות;
והמגדלים לעשירים שצומחים בתל-אביב;
כל אלה מראים שהכיוון הנכון הוא להתחיל את הציפוף מלמעלה (5).

אפשר לקחת את שכונות הוילות הצפוניות של תל-אביב כדוגמא.
חיפוש אקראי באמצעות מערכת המיפוי המעולה של עיריית ת"א מעלה נתונים מעניינים. לדוגמא, בשכונת צהלה, ברחוב המצביאים, אפשר למצוא מגרש פינתי ששטחו כדונם ומותרת בו יחידת דיור אחת – ב 30% בנייה. זכות הדרך במקום היא ברוחב 12 מטר.
בשכונת תל-ברוך דרום, ברחוב אוגרית, אפשר למצוא מגרשים בשטח 600 מ"ר, השוכנים על דרך ברוחב 12 מטר, בהם מותרות שתי יחידות דיור בלבד ב-40% בנייה.
אלה הם גדלים טיפוסיים של מגרשים ואחוזי בנייה שמוכתבים בתכנית בניין העיר של השכונות האלה.
במרכז תל-אביב לעומת זאת, ברחוב שולמית הסמוך לכיכר דיזנגוף, על מגרש ששטחו 500 מ"ר, מאפשרת התב"ע לבנות 9 יחידות דיור ב 4 קומות ב-146% משטח המגרש. ברחוב שולמית עומד רוחב הדרך על 10 מטר.

תכנית גדס – רחוב שולמית ורחוב יעל, מתוך מאמרו של נחום כהן 'תל-אביב ותכנון מודרני' באתר Architecture.org.il

כלומר אם יחילו את התב"ע של תכנית גדס – שמוסכם היום על רבים שהיא יוצרת מרקם עירוני איכותי ואטרקטיבי – על שכונות הוילות של צפון העיר ניתן יהיה להכפיל את מספר יחידות הדיור במגרשים בין פי 5 לפי 18 ואת אחוזי הבנייה ניתן יהיה להכפיל ב-5.
אומנם לא מגיעים למכפיל התמוה של פי 16 שמייעד משרד השיכון לשכונות העניות ביותר (6), אבל בהחלט מדובר על ציפוף משמעותי.
ציפוף זה יתבסס על רשת דרכים שרובן רחבות יותר מן הדרכים שמזינות את התנועה ברחובות המגורים של מרכז תל-אביב. הציפוף יעשה בהדרגה כיון שהוא מתבסס על יוזמות נקודתיות ועל מגרשים קטנים וכך יוכל להתמודד עם התנודתיות של שוק הנדל"ן הישראלי. התהליך הוא תהליך וולונטרי לגמרי ואיש אינו מגורש מביתו או נתבע ע"י שכניו לפי חוק 'הדייר הסורר'.
אמנם צפויה בוודאי התנגדות לתב"ע כזו מצד אלה מבין דיירי השכונה שרוצים שגם שכניהם יגורו בבתים צמודי-קרקע, אך הרווח הגדול הצפוי לכל בעלי המגרשים מהגדלת אחוזי הבנייה וודאי יעשה את השכנוע לקל יותר.

שכונת צהלה – תצלום אוויר. מתוך אתר המיפוי של עירית ת"א.

כיוון ששכונת צהלה ,למשל, עוברת בין כה וכה תהליך של פינוי – של הבתים הישנים והצנועים – ובינוי – של וילות ענקיות בשלל סגנונות – תהליך כזה הוא עניין בעיתו.
גם שכונות בנה-ביתך שנבנו שנות השמונים הולכות ומבשילות לתהליך של ציפוף: המשפחות שגרו בווילות מתבגרות, הילדים עוזבים וההורים בעקבותיהם. הרווחים התדמיתיים והכלכליים לעיר מהבנייה צמודת הקרקע כבר מוצו וזוהי עת טובה לתת אפשרות להגדלת הצפיפות (7).

האימפריה הבריטית נשענה על 'אליטה משרתת' שבדרך תמיד גרפה לעצמה רווחים נאים.

פינוי ובינוי של שכונות הוילות האמידות יתן לאליטות הזדמנות לשרת את יעדי הציפוף של המדינה – ובדרך וודאי לגרוף רווחים נאים.

1 בנייה מחדש במקום עיבוי ושיפוץ הקיים היא פשוטה בעיקר ליזם. מחקרים שנעשו באירופה בשנות ה-60 הראו שעבור הדיירים פרוייקטים מסיביים של פינוי ובנייה מחדש בדרך-כלל הסתיימו בתקופות ארוכות מאוד של מגורים זמניים.
2 מתוך אוגדן 'התחדשות עירונית – מסלול פינוי-בינוי – נוסח מקוצר' עמ' 2 להורדה מאתר משרד הבינוי והשיכון.
3 בשאלה האם מגדלים בכלל יכולים להשיג יותר ציפוף ביחס לרמת רווחה נתונה יש מחלוקת. ראו את מאמרו של נחום כהן 'הקרב על הגובה'.
4 במסגרת כזה פרוייקט אפשר ליצור מעין 'בנק' של דירות שיחבר בין דירות שהתפנו לדיירים שרוצים להחליף אותן תמורת דירתם הנוכחית, כולל 'מסלקה' שתאזן את הפרשי הערכים בין הדירה שהתפנתה לדירה שנמסרה תמורתה.
5 כל מגמה או אופנה תכנונית שרוצים להחדיר צריכה להתחיל מן העשירים, שיעניקו ברק גם לתכנון הגרוע ביותר.
6 לפי מכפיל של פי 16 מגרש שהיום יש בו בית פרטי ב-30% בנייה יהפוך למגדל ב-480% בנייה – יותר צפוף ממגדלי צמרת בני 32 הקומות.
7 גילוי נאות – הורי גרים בוילה בשכונת בנה-ביתך.