ארכיונים עבור פוסטים עם התג: תכנון עירוני

נדמה שניתן לומר במידה רבה של ביטחון שעליית מחירי הדיור במרכז תל-אביב הייתה הנושא המרכזי במערכת הבחירות שנסתיימה זה לא מכבר.

אבל כבר במהלך הבחירות הפך נושא זה ללא-רלוונטי. המיתון העולמי שבפתח מבשר תקופה שבה האתגר לא יהיה לעצור את המיליונרים שרוצים לגור ולבנות בתל-אביב אלא למנוע קריסה כלכלית של העיר ומערכותיה. אמנם, נוכל לשמוח על תכניות גרנדיוזיות ומזיקות שיתבטלו וגם שכר הדירה וודאי ירד, אך רבים יאלצו לעזוב את מרכז העיר ולמצוא פתרונות דיור זולים הרבה יותר.

למרות זאת, אני שב לנושא הדיור במרכז העיר, כסיכום ואולי בציפייה לתקופה טובה יותר.

פוסט מאיר עיניים באתר 'אורבניקה' (שנדמה לי שכבר נמחק) הסביר בצורה כנה שישראלים צעירים עם יכולות או יומרות תרבותיות חייבים לגור במרכז תל-אביב משום שזהו המקום בו מתקיימת הקהילה שלהם – כמו שהקהילה של החרדים מתקיימת בבני-ברק.
אני לא משוכנע שעל בסיס זה אפשר לדרוש ממשלמי המיסים להשתתף בהוצאות הדיור של צעירים משכילים מהמעמד הבינוני. בהחלט יתכן שחשוב יותר להשקיע את כספי הציבור במענקים לעניי יפו כדי שיוכלו לרכוש את דירותיהם מידי עמידר המאיימת לזרוק אותם מהבית.
יש בטענה זו גם ניחוח מסוים של סגרגציה תרבותית. לקבוצות שסובלות מסוגים שונים של אפלייה והדרה – החרדים או הערבים בישראל – מפרגנת הרב-תרבותיות שמירה על בידול חברתי כדי להגן על קהילת המיעוט.
אך מקבוצה שיש לה (אני מקווה) יומרות להוביל את התרבות בישראל ניתן לצפות לנכונות להרחיב בעקשנות את גבולות הביצה.

יש אמנם אמת מסוימת בכך שמגורים של צעירים בעלי יוזמה תרבותית בסמיכות זה לזה יוצרת תשתית מרחבית חיונית לצמיחה של תרבות, אמנות ופנאי. זוהי מהותה של העירוניות.
אך יש גם משהו בעייתי בטיעון הזה.
הרי מכל המדינה מגיעים מדי יום אנשים צעירים וגם מבוגרים לצרוך ולייצר תרבות בתל-אביב והם חיוניים לה לא פחות ואולי אף יותר מתושבי מרכז העיר. אזורי התעשייה של הרצליה ושל רמת החייל מוכיחים, לצורך העניין, שניתן לייצר סצנה שוקקת של מסעדות וחיי לילה גם באזור שלא מתגורר בו אדם אחד. זה אולי מצער אותי, כמי שתומך בעירוב שימושים, אך זוהי עובדה.
יתרה מזאת, עשירי העיר יכולים להשתמש באותו טיעון בהצלחה מרובה יותר: הרי הם צורכים לא מעט תרבות ובכך תומכים בה ומאפשרים את קיומה. לא פחות מצעירים מגניבים, גם הם רוצים לגור ליד אנשים כמותם. האם העירייה צריכה לסבסד למנויי האופרה מגורים ברחוב צייטלין?

אבל, בהנחה שאנחנו מעוניינים במרכז עיר הטרוגני שלא חוסם אנשים שהכנסתם מועטה ומשאביהם הכלכליים מוגבלים – כיצד ניתן לעשות זאת?
מדובר בנושא סבוך שמומחים רציניים עוסקים בו משלהי המאה ה-19 לפחות, וגם היום, סוגיית הדיור הציבורי או הסיוע הציבורי לדיור היא נושא העומד במרכזם של דיונים סוערים בכל רחבי העולם המערבי.
חשוב לזכור בהקשר זה שהן בישראל והן במערב דיור ציבורי שנבנה בידי המדינה ותופעל על-ידה לא זכה להצלחה בטווח הארוך (אם כי ודאי פתר מצוקות דיור אקוטיות בטווח הקצר).
בהקשר זה ניתן לציין את גיין ג'ייקובס (1) שהזכירה שהמטרה של המדיניות הזו אינה לבנות דירות אלא לסייע לאנשים פרטיים למצוא קורת גג. ברוח זו ניתן אולי לומר שמכיוון שכל פתרון של דיור מסובסד יעלה לציבור כסף – אם בהוצאה מראש ואם בוויתור על הכנסה עתידית ממיסוי – יותר פשוט אולי לתת לאנשים את הכסף ביד בתור סוג של השלמת הכנסה או פטור ממיסוי.
אבל אלה הרי נושאים כלכליים שהם מעבר להבנתו של אדריכל פשוט.

מה שאדריכלים אמורים להבין בו הוא צד ההיצע – או בפשטות, איך לייצר יותר דירות. שהרי גם אם הממשלה תחלק כסף לכל מי שמעוניין לגור בת"א עדיין ידרשו הדירות כדי לאפשר זאת.
מרכז העיר תל-אביב הוא אזור מבונה בצפיפות, מבחינת תכסית הקרקע לכל הפחות: אין בו הרבה מגרשים פנויים וזאת אף מבלי לבחון את סוגיית הבעלויות. אבל מרכז העיר הוא בדיוק המקום בו נדרשות דירות לכל אותם יוצרים צעירים.
ניתן כמובן ליזום בניה של מגדלים על כל מגרש פנוי ואף במקום המבנים הקיימים, אך לטעמי זהו פתרון לא נכון. פתרון כזה יהיה הרסני למרקם של מרכז תל-אביב שהוא מרקם בעל ערך ויופי. יתר על-כן, מגורים במגדלים הם פתרון בעייתי לאוכלוסיה צעירה משום שמדובר במבנים שעלויות התחזוקה שלהם גבוהות יחסית ודורשות מהדיירים מידה רבה של ארגון ויציבות.

הפתרון המועדף הוא הגדלת התחום של מה שמתפקד ונתפס כמרכז תל-אביב.
'מרכז תל-אביב' הוא תופעה אנושית וחברתית שנגזרת ממצב גיאוגרפי מסויים, אך גם מגדירה אותו. אמנם, יש מן הסתם קשר בין המרקם והמבנה העירוני לאופי הפעילות שמתרחשת בו אבל בה-בעת חשוב לזכור שלתהליכים והתרחשויות אורבניות יש גם גמישות לא מבוטלת.
מעטים בשנות ה-70 שיערו שנווה-צדק תהפוך לשכונה של עשירים, שבניו-יורק הלופטים יהפכו ללהיט או שרחוב הרצל ברחובות יהפוך הומה בתי-קפה.

צריך לזכור שבנדל"ן יש שלושה כללים: מיקום, מיקום ומיקום, ולמרות שאדריכלים צריכים לראות מעבר לשלושתם, כדאי להיעזר בהם כדי להבין לאן צריך להתפתח המרכז של העיר תל-אביב.
תיאוריות של פיתוח עירוני מדברות על 'דילוגי צפרדע' בדפו
סים של ההתפתחות הכלכלית בעיר. מודלים כאלו מסבירים היטב את המצב השורר היום בו ניתן לראות אזורים הסמוכים למרכז הנמצאים בתת-פיתוח ואילו איזורים מרוחקים יותר המתפתחים במהירות.
למרות זאת (ואולי תודות לכך) הרחבת תחום אזור המרכז צריכה להעשות בסמוך למרכז הקיים, תוך ניצול האזורים שנמצאים כרגע במצב של הזנחה מסויימת.

למעשה מדובר בחדשות ישנות. העירייה בתל-אביב פעלה במשך שנים להרחבת התחום האפקטיבי של מרכז תל-אביב תוך ניצול אזורים שנמצאו בדעיכה.
דוגמאות לכך ניתן למצוא במאמרו המרתק של אדריכל ניקי דוידוב (2) שמתאר ומנתח את התכניות שערך בשנות ה-80 צוות בראשות אדריכל אדם מזור לרובע לב העיר ולנווה צדק.
גם היום מתרחשים תהליכים דומים: פרוייקט מתחם 'התחנה' באזור מנשייה הוא דוגמא לפעולה עירונית שמטרתה להכניס לפעולה את אזור תפרי נווה-צדק ומבואות יפו. לצד פיתוח מתחמי בילוי נראה שהעיירה מעודדת באזור זה לא מעט פרוייקטים חדשים של מגורים בפאתי פלורנטין, באזור המושבה האמריקאית וכמובן במגדל נווה-צדק הידוע לשימצה (3).
תהליך דומה מתרחש באזור גן-החשמל ורחוב לבונטין וגם במקומו של השוק הסיטונאי הישן.

להיכן אם כן יכול מרכז תל-אביב להמשיך ולהתפתח?
מעניין בהקשר הזה לחשוב על כל המוסכים ומבני התעשייה הקלה שמקיפים ועוטפים את מרכז העיר ממזרח ומדרום.
מפתיע לראות כמה מוסכים שהם למעשה פחונים מרובבי גריז בני קומה אחת שוכנים ליד מגדלי המשרדים היוקרתיים ביותר בתל-אביב (4).
ואגב, בביקור באיסטנבול לאחרונה נוכחתי לגלות שגם שם, מאחורי מרכז העיר ובסמוך למלונות היוקרתיים, יש אזור של מוסכים שהתמקם בשכונה שהייתה פעם שכונת יוקרה.

מפתה אם כן לצפות שכל התעשייה הקלה תעזוב את העיר – תהליך שמתרחש מרצון או ככורח בהרבה ערים במערב מאז שנות ה-70 – ותפנה מקום למגורים, משרדים ושימושי קרקע אחרים.
אבל אין צורך שכל התעשייה תצא מהעיר.
לא רק בשל תרומתה לכלכלה העירונית – בעיקר בימים כאלה שבהם כל 'עסקי האוויר' מתמוטטים – אלא גם בשל החובה של העיר לספק תעסוקה לכל סוגי האנשים ולא רק לעובדי המשרדים ולאלה שצריכים לנקות אחריהם.
אבל, כפי שבשנות השמונים והתשעים עודדה עיריית תל-אביב יציאה של המשרדים מדירות המגורים בעיר כדי לפנות מקום לדיירים (5) אני סבור שגם התעשייה בעיר צריכה לתרום את חלקה לניצול היעיל של הקרקע ולמגמת ההצטופפות המתחייבת.

 

הרמפה במפעל פיאט ב- Lingotto. מתוך ויקיפדיה.

 

אני חושב על מבנים כמו בית מרכזים ז"ל ושכניו או על בית פנורמה: מבננים ענקיים, מגא-סטרטקטורות עם מסלול מכוניות בתוכן שעולה מקומה לקומה. מבנים כאלה מאכלסים, או יכולים לאכלס, תעשיה קלה, אולמות יצור ומוסכים בקומות, אלה מעל אלה. הרי כבר בשנות ה-30 של המאה הקודמת בנו האיטלקים מפעל מכוניות רב-קומתי ועל גגו מסלול מרוצים.
מבנה מוסכים רב-קומתי יכול לפנות שטח עירוני יקר מחד ומאידך לשמור הן את השירות והן את התעסוקה במרכזי הערים מבלי לדחוק אותם לפאתי המטרופולין שם יבנו על חשבון שטחים פתוחים (6).

על העירייה ועל גורמי התכנון לפעול כדי לעודד הקמה של מבני תעשיה קלה רב-קומתיים ויעילים בתוך העיר, במקומות המתאימים לכך מבחינת הנגישות התחבורתית ומבחינת צמצום הפגיעה בשימושי קרקע סמוכים.
ריכוז התעשייה הקלה והמוסכים במבנים יעודיים כאלה יאפשר פינוי של מגרשים הסמוכים למרכז העיר שמשמשים כיום לתעשייה ושעושים כרגע שימוש לא יעיל בקרקע. במקומם יהיה ניתן לבנות מבני מגורים שיגדילו את היצע הדירות וירחיבו את תחום מרכז העיר. תהליך מתואם ומדורג כזה יאפשר הגדלה של היצע הקרקעות בלב המטרופולין מבלי לדחוק את שימושי הקרקע התעשייתיים מחוץ לעיר מחד ומבלי להמתין זמן רב להתפנותם ההדרגתית והלא-מוסדרת, מאידך.

ואז אולי ירד שכר הדירה של הבלוגרים על מקלדותיהם המושחזות, ובא לציון גואל.

הערות
1) ג'יין גייקובס, "מותן וחייהן של ערים אמריקניות גדולות", תל-אביב, בבל, 2008, עמ' 387 ואילך.
2) ניקי דוידוב, "מרקם עירוני המשלב ישן וחדש", פרספקטיבה 28, עורכת גבי נוסבאום, עמותת אדריכלים בישראל, תל-אביב 2008, עמ' 22 ואילך.
3) במאמר מוסגר יאמר שיש טעם מסוים לפגם בכך שנראה שמדיניות פיתוח זו ממהרת מדי להביא לאזור גבול יפו – נווה צדק אוכלוסיה אמידה במקום לעודד תהליך יציב של ג'נטריפיקציה שמתחיל מלמטה. תהליך כזה הוא איטי יותר אך נדמה שהוא יוצר בסיס יציב יותר לתחייה של אזור מאשר כניסה של משפחות בעלות-אמצעים, שבהשתנה האופנה יכולות לעזוב אותו בקלות.
זה יכול להסביר חלקית את הכעס הן על הפרוייקטים המתוכננים בפלורנטין והן על מגדל נווה-צדק: לא כעסם של העניים הנדחקים אלא הכעס של הצעירים והאמנים שחשים שהעירייה מדלגת על חלקם בתהליך הג'נטריפיקציה.
4) אני חושב בהקשר זה על אזור דרך פתח-תקווה ליד צומת מעריב, ובהקשר זה כדאי לומר שמבחינה אורבנית הסביבה של שכונת חסן עראפה/שכונת הרכבת היא לפעמים יותר מעניינת ממגדלי המשרדים שצומחים לידה ובמקומה.
5) אם כי דווקא בהקשר של מגורים ומשרדים יש טעם בעירוב של שימושים.
6) למשל אזור מעויין שורק בקצה הדרומי של ראשון לציון שביחד עם כביש 431 החדש מחה שטח דיונות טבעי לטובת כבישים מהירים ומבני תעשייה.

יואב לרמן ביקש ממני לפרסם הזמנה לכנס בנושא הליכה ברגל שהוא שותף בארגונו.
הכנס יתקיים ביום שני 27.10.2008 בסינמטק תל-אביב והוא נערך מטעם הארגון 'תחבורה היום ומחר'.

 

הרבה פעמים כשמדברים על עידוד ההליכה ברגל בעיר עוסקים ברוחב המדרכות.

הרי אין דבר מתסכל יותר ממדרכה צרה שמאלצת אותך לרדת לכביש ולהסתכן, במיוחד אם אתה עם עגלה או עם ילד קטן. זה כל כך מרתיח את הדם שאתה רוצה לשרוט איזה מכונית חונה שאילולא הייתה שם ניתן וודאי היה להרחיב את המדרכה (זאת, אף על פי שרק לפני עשר דקות היית בתוך האוטו וקיללת את פרנסי העיר וראשיה שלא מייצרים עוד חניות).
אבל, כשעוסקים בתנועה עירונית אלטרנטיבית צריך לזכור שיש עוד פרמטרים שגורמים לציבור לבחור שלא ללכת ברגל בעיר.

אחד הגורמים האלה, שהוא לדעתי חשוב ביותר ושאינני יודע עד כמה עוסקים בו, הוא הצל ברחוב, או למעשה העדרו.
השמש הקופחת תדיר בארצנו הופכת הליכה של כל מרחק כמעט לחוויה לא נעימה כלל וכלל. גם מי שלא מתעצל ונהנה ללכת, מגלה בתום המסלול שהוא מיוזע ועייף ואם לא טרח לשתות ולהגן על עצמו, אפילו חבול שמש.
יתר על-כן, גם בימי החורף המעטים שמזמנים לנו החיים פה לא ניתן להנות מן העננות ולהלך מעדנות ברחובות הקרירים כי החשש ממבול פתאומי הוא בן-לוויה מציק.

צריך לזכור שעיקר ההליכה העירונית, זו שמשלימה את הנסיעה בתחבורה הציבורית, מתרחשת ברחובות הראשיים בעיר שם רוחב המדרכה יוצר לעיתים בעייה של דוחק אך לאו-דווקא חסימה של תנועת הולכי הרגל.
אך בעיית הצל והגשם אינה זוכה למענה.

ברחובות דיזינגוף ואלנבי בתל-אביב יש עצי פיקוס גדולים שיוצרים צל נהדר (כשאינם גזומים בגלל חוטי החשמל) אך רחוב בן-יהודה או רחוב הירקון הם רחובות צחיחים לגמרי. בהדר בחיפה יש מעט מאוד עצים וכך גם, אם זיכרוני אינו מטעני, במרכז ירושלים, באזור מדרחוב בן-יהודה ובסביבותיו.

ברחוב אבן גבירול בתל-אביב יש פתרון פשוט ואפקטיבי – הארקדות שלאורכו יוצרות מעבר מוצל ואף מוגן חלקית מהגשם.

בנוסף מגדיר המעבר המקורה תחומים במדרכה, כאלה שמאפשרים ליצור שימושים שונים לרוחבה, העמודים התוחמים את המעבר מגינים על הולכי הרגל מפני המכוניות ושומרים על רוחב מדרכה שלעולם לא ניתן לצמצם, אלא במחיר הריסת המבנים שלאורך הרחוב.
מהבחינה העירונית מאפשרת הארקדה ליצור מדרכה רחבה עבור הולכי הרגל מבלי להקטין את גודל הקומה שמעל מפלס הרחוב ומבלי להשפיע על הרוחב הנתפס של הרחוב (יחס גובה/רוחב) שהוא אלמנט חשוב בתחושה שמעביר החלל העירוני.

בבניינים חדשים אין בעייה לדרוש מעבר מקורה כזה: ברחוב וייצמן בכפר-סבא נראה שהעירייה עושה כך ובהדרגה הרחוב הופך לרחוב שלכל אורכו ארקדה, למרות שבמקור לא היה כזה.

 

מבנים חדשים עם ארקדות לאורך רחוב וייצמן בכפר-סבא. תמונות מתוך אתר www.zoomap.co.il

 

ברחובות קיימים שאין בהם תחלופה של מבנים הבעייה סבוכה יותר. הפתרון המתבקש הוא כמובן נטיעת עצי צל עתירי נוף. לצידם ניתן להציע בנייה של פרגולה או ארקדה מעל המדרכה הקיימת.
בפרגולה כזו ניתן לשלב גם את מערך התאורה והשילוט כולל שילוט פרסומת שיכול להניב הכנסה. אם הארקדה נבנית בבנייה קשיחה ניתן להשתמש בה כבסיס להרחבה של הבניינים שבצידי הרחוב – כשבמקרה כזה ניתן לממן את בניית הארקדה מהרחבות הדיור. כמובן שהצללת החנויות תורמת לא רק לנוחות ההולכים והמביטים בחלונות הראווה אלא גם לחיסכון באנרגיה.

הקדשת תשומת לב לאיכות חייהם של המהלכים במדרכה יכולה אם כן לסייע לא רק למערך התחבורה העירונית בכללותו אלא גם להפוך למנוף לשיפור החזות העירונית.

באחרונה דווחנו על שינוי בשוק מגדלי היוקרה בתל-אביב.
מסתבר שהמגמות בשוק השתנו ויזמים שאך אתמול קפצו על כל הזדמנות לבנות מגדל בעיר העברית הראשונה נרתעים היום מעצם המחשבה.

הדבר כמובן אינו מפתיע.
הכלכלה הקפיטליסטית, כך לימדו אותי בשנה א' אדריכלות באנגליה (בישראל לא נהוג לדבר עם הסטודנטים על ה'גועל-נפש'), היא מחזורית מטבעה, ושוק הנדל"ן, יותר מתחומים אחרים, חשוף במיוחד לכל תנודה.

אלא שלמרבה הצער, נדמה שהמתכננים העירוניים נוטים שלא לקחת עובדה זו בחשבון.
ההתעלמות ממחזוריות הכלכלה הקפיטליסטית מתבטאת בין השאר בכך שידם של המתכננים קלה על ברז אחוזי הבנייה והם יוצרים תכניות שעל-מנת שיבנו בצורה שלמה ויצרו סביבה מוגמרת ומגובשת, נדרשת פריחה כלכלית רצופה ומתמשכת.

הדבר ניכר בעיקר במגדלים, שדורשים איגום של משאבים כלכליים רבים:
מגדל הנבנה במגרש מסויים, תוך ניצול אחוזי הבנייה הנדיבים שניתנו לו, 'שותה' את הביקושים מכל המגרשים השכנים – כלומר, הוא נותן מענה לצרכים של שטחי מגורים או משרדים שבמצב אחר היו מתנקזים למבנים נוספים באותו האזור.
אילו הכלכלה הייתה במצב של צמיחה מתמדת אזי לא הייתה בכך כל בעיה. מסביב למגדל היו צומחים במהרה עוד מגדלים, שהיו אפילו נהנים מן השכנות למבנה קיים ומבוקש.
אלא שבמצב של גאות ושפל כלכליים המגדל האחד מושך את כל הביקושים שנוצרו בתקופת הגאות בה נבנה ומותיר את כל המגרשים השכנים ריקים עם בוא השפל. 
באופן הזה נוצרות הסביבות האורבניות שמאפיינות את ערינו – מגדל נוצץ מזדקר באזור של עזובה והזנחה.
כך למשל במפגש הרחובות שלמה המלך ואבן-גבירול, ליד לונדון מיניסטור ובית אמות משפט: המגדלים, שחלקם הוקמו עוד בשנות ה-70, מוקפים במגרשי חנייה ויוצרים מכלול אורבני חסר ונכה, שגם לאחר השלמת מגדל המגורים הנבנה באזור ישאר מנוקד במגרשים שוממים.
בבורסה ברמת-גן מוקפים המגדלים החדשים במבנים המוזנחים ששימשו את תעשיית היהלומים באזור. למדנו אמנם מג'יין גייקובס שמרקם אורבני פעיל צריך להכיל מבנים בני גילאים שונים (שעלותם לשוכר משתנה בהתאם), אבל יתכן שאם הנפח של המגדלים היה מתחלק על יותר מגרשים, היינו מקבלים גם שם מרקם אורבני שלם יותר ומטופח יותר.

 

דטרויט, ארה"ב. מגדלי משרדים מוקפים במגרשי חנייה שוממים. תמונה מתוך האתר seedetroit.com

במצב שבו לכל מגרש מוענקים אחוזי בנייה גדולים מאוד, בעל המגרש הבודד שמספיק לבנות את המגדל 'ולתפוס' את הגאות בשוק מרוויח ובגדול, אבל בעלי המגרשים השכנים (שגם עליהם, באופן כללי, לא צריך לרחם) מפסידים כי הביקושים הכלכליים באזור קיבלו מענה לשנים רבות קדימה.
אפשר אמנם לטעון שאם לא יבנה מגדל – לא יבנה אף מבנה אחר משום שהשוק של שוכרי המשרדים וקוני הדירות מוכן לשלם רק על שטח במגדל. ואכן, אין ספק שצריך ליצור תמהיל זכויות ושימושים אטרקטיבי שיעודד את היזמים להשקיע. אבל חשוב גם לזכור שבאטרקטיביות יש גם רכיב משמעותי של אופנה – אדריכלית וגם 'כלכלית' – כלומר גם מה שנחשב 'יפה' וגם מה שנחשב 'רווחי' משתנים ולא תמיד בשל סיבות אובייקטיביות ברורות. מגדלים נכנסים לאופנה בזמן מסויים והם עשויים לצאת ממנה כשעלויות הבנייה והאחזקה הגבוהות הופכות לבלתי-נסבלות או כשהם פתאום נתפסים כ'המוניים' מדי או 'מנוכרים'. לעומת זאת מגורים בבניינים לשימור עשויים להפוך בהדרגה מנטל לנכס עם השינויים באופנה.
באותה המידה מבנים בני שמונה או חמש-עשרה קומות עשויים, לשם הדוגמא, להפוך למבוקשים אם נוצר סביבם מרקם אורבני אטרקטיבי או אם עלויות הבנייה והאחזקה שלהם הופכים אותם לכדאיים כלכלית.

 

פארק צמרת, צפון תל-אביב. תכנון התב"ע: איתן-גושן, א. ישר

 

אני מקווה שבפארק צמרת לא יתרחש תהליך כמו זה המסתמן, של אזילת הביקושים באמצע הפרוייקט – כך שאחרי שהמגדלים שנבנים עכשיו יושלמו, מגדלי המגורים שמתוכננים בשאר המגרשים בשכונה לא יבנו במשך שנים והשכונה תישאר בנויה רק בחציה, כמעין פה בלי שיניים. המרקם העירוני החסר בלאו-הכי של פארק צמרת יהיה חלקי ופגום עוד יותר, למגינת-ליבם של תושבי העיר.

זוהי אולי סיבה (נוספת) לכך שאל לנו לבסס את הציפוף של המרקם העירוני רק על בניית מגדלים.

וזו גם הסיבה שעל המתכננים העירוניים להיות זהירים. זהירות שצריכה להתבטא בהקצאה קמצנית יותר של אחוזי בנייה, מתוך הבנה שלחצים נדל"ניים באזורים מסויימים הם לא רק בעיה, אלא גם הזדמנות של העירייה לווסת ולכוון את הפיתוח לאזורים שזקוקים לשינוי, שינוי שלא יקרה אם כל התאווה הנדל"נית תבוא אל סיפוקה רק בבנייה לגובה.

יש בעולם הרבה מאוד אוניברסיטאות שמתפקדות כחלק אורגני של המרקם והמרכז העירוני.

אוניברסיטת לונדון, למשל, מורכבת ממספר רב של מבנים שנמצאים במקומות שונים במרכז העיר, וכך גם הסורבון בפריז על שלל האוניברסיטאות שמשויכות לה.
באוקספורד ובקיימברידג' האוניברסיטה (ומרכז) העיר הם יישות אחד שיוצרת מכלול עירוני מיוחד ומשכנע, ויש ודאי עוד מאות דוגמאות.

לעומת זאת, ההתפרסות המרחבית של האקדמיה הישראלית היא אנטי-עירונית במפגיע.

לא מדובר בעניין חדש.
עוד בשנות ה-20 הוקם הקמפוס העברי בירושלים אי-שם בהר הצופים, במקום שאינו רק הקצה של העיר אלא גם קו פרשת המים שממזרח לו שוכן הישימון.

הטכניון שהוקם בהדר, בעת הקמתו עדיין בשולי העיר חיפה, מיהר לעזוב לנווה-שאנן כשהחלה העיר להתפתח סביבו.

 

 

אוניברסיטת תל-אביב בבנייתה, 1955. מתוך אתר האוניברסיטה. צילם:משה טלית.

בתל-אביב ,עיר שטוחה ונגישה, מוקמה האוניברסיטה על הגבעה היחידה בעיר, מעבר לירקון, ואם לא די בכך, נבנה בעורפה כביש מהיר שמוסיף ומנתק אותה.

על אוניברסיטת חיפה כמעט ואין מה לומר – מגדל האוניברסיטה מזדקר בקצה העיר ומעליה, כסמל לניכור של האקדמיה מחיי היום-יום.

אך אלה וודאי טעויות שנעשו אי-אז בימים, כשתיאוריות תכנוניות אחרות שלטו בכיפה והקמפוסים האוניברסיטאיים נתפסו ככאלה שימשכו את הפיתוח העירוני אל שוליה של העיר – מה שאכן קרה במידה מסוימת.

אבל מסתבר שהגישה הזו עדיין לא פסה מן העולם.
כשנבנו המכללות האזוריות בשנות ה-80 וה-90 מוקמו גם הן, הפלא ופלא, לא רק בשולי המרקם העירוני אלא אף מחוצה לו והרחק ממנו.
למרות שתיאוריות התכנון האופנתיות התחלפו, למרות שהמכללות תוכננו באזורים בהם הערים הקטנות, שסבלו בין כה וכה מתת-פיתוח, לא היו זקוקות למוצבים קדמיים שיש לגדול לעברם, למרות שהמכללות נתפסו ככלי מובהק לעידוד הפיתוח האזורי – ולא רק כמרכזים למחקר אקדמי – עדיין הקמפוסים נבנו אי-שם בקצה העיר.

חלק המהגורמים לכך קשורים לעובדה שהמכללות האזוריות הוקמו על-ידי ובעזרת המועצות האזוריות.
בשיקוף מדוייק של הפערים הכלכלים והמעמדיים בחברה הישראלית מיקמו המועצות האזוריות את הקמפוסים, במקרה הטוב, בסמוך לעיירות הפיתוח, אך תמיד מחוצה להן, בשטחים השייכים למועצה האזורית.
המקרה של שדרות הוא מקרה מבחן – מבני החינוך, האדמיניסטרציה ואפילו אזור התעשייה של המועצה האזורית שער הנגב מצויים בשולי העיר שדרות וצמודים לדופן שלה. כך כמובן גם הקמפוס של מכללת ספיר.
וודאי שעדיפה ההיצמדות הזו על מיקום מרוחק המנותק לחלוטין מן העיר.
אך יש משהו כל-כך מצער כשחושבים שכל המבנים הציבוריים האלה היו יכולים להיות ממוקמים, במאמץ קטן, במרכז העיר שדרות, וליצור מרקם עירוני פעיל במקום שהוא כל-כך נדרש.
למכללת ספיר יכול היה להיות, כמובן, חלק משמעותי בפעילות הזו כיוון שאז הסטודנטים היו משתמשים בשירותי העיר ומתגוררים בה, יותר מכפי שהם עושים כיום כשהם מצויים בשולי העיר, מה שהיה תורם ודאי לכלכלת העיר שהתקפות הקסאמים הביאו אותה אל סף קריסה.

מכללת תל-חי, מתוך אתר המכללה.

 

מצב דומה ניתן למצוא במכללת תל-חי המצויה בגבעה נישאה מעל קריית שמונה, במכללת עמק יזרעאל שממוקמת בפאתי העיר עפולה, במכללת עמק הירדן שנמצאת בצמח – רק עשר דקות נסיעה מטבריה, ועוד ועוד.
מבין כל המכללות בפריפריה רק המכללות בצפת, אשקלון ובכרמיאל נמצאות בתחומי העיר.

לתושבי הערים וודאי יש מה להרוויח מן האוניברסיטאות: עוד אנשים, עוד פעילות כלכלית ואפילו יוקרה, שמאצילות האקדמיות, ובצדק, על המקומות בהן הן שוכנות.
אך מה יצא לאוניברסיטאות ממעבר למרכזי הערים?
בתור פליט הטכניון אני יכול להעיד שלסטודנטים וודאי יש מה להרוויח מחיים עירוניים.
לא רק העובדה שבבסיסים צבאיים יש יותר מגוון של אפשרויות לארוחת צהריים מאשר בקריית הטכניון המעטירה, אלא גם ההעדר המוחלט של שירותים תומכים חיוניים שהופכים כל סידור טריוויאלי למשימה סבוכה. כל סטודנט לאדריכלות שנזקק לשני אוטובוסים כדי להפיק שרטוט במכון העתקות ידע על מה מדובר, אבל אני בטוח שגם החנונים מהנדסת מחשבים לא היו מתנגדים לזמינות יותר גדולה של חנויות ושירותים.
באותה מידה גם המרצים יצאו נשכרים מהקרבה של שרותים שונים למקום עבודתם, ביחוד אלה שתחומי המחקר שלהם משיקים לפעילויות אחרות שמתרחשות במרכזי הערים.

יתרה מזאת, המיקום של האוניברסיטאות בשולי העיר הופך ציבור גדול של סטודנטים שיש לו צורך, אפשרות – ואפילו רצון – להיות חופשי ממכוניות, לציבור שנידון להזדקק על-כורחו לרכב פרטי אם ברצונו לצאת מהקמפוס.

גם למנהלי האוניברסיטאות יש מה להרוויח ממיקום יותר מרכזי.
אמנם הדיקנים שואבים וודאי סיפוק מן העובדה שהם שולטים לא רק על שטח גדול ורציף, אלא גם על כל ההיבטים של חיי הסטודנטים, שהרי הניתוק מן העיר יוצר תלות מוחלטת של הסטודנט בשירותים שמספקת לו האוניברסיטה.
אבל בימים של קיצוצים ומצוקה תקציבית האם זה נכון שכל אוניברסיטה תאלץ להחזיק מערכות של הסעדה, קניות, בידור וספורט שיש לתחזק אותן גם אם הן לא רווחיות? האם זה נכון להחזיק תשתית אדמינסטרטיבית של עיר קטנה שלא תורמת דבר למחקר ולהשכלה האקדמית שהם, בסופו של דבר, המטרה המרכזית של המוסד?
מיקום האוניברסיטה בעיר מוריד מן המוסד את הנטל של אחזקת תשתית של הסעדה, בריאות ופעילות ספורטיבית: ניתן להסתפק בהסכמים עם גופים שכנים. השירותים שהאוניברסיטה כן מספקת יכולים, מאידך, להשען כלכלית גם על עוברי האורח שבעיר.

המבנה הנדל"ני של הקמפוס גם הוא יוצר מגבלות רציניות ומקשה מאוד על הגמישות הנדרשת במצבים של שינויים פתאומיים במספר הסטודנטים. בקמפוס מבודד לא ניתן להגדיל את ההיצע הכיתות והמבנים ללא בנייה חדשה שגוזלת זמן וממון.
לעומת זאת, בקמפוס עירוני מבוזר שנמצא במרכז העירוני קיימת האפשרות לשכור מבנים קיימים ולהסב אותם זמנית למבנים של אדמינסטרציה או כיתות, כמו-גם האפשרות לעשות שימוש כפול במבני בית-ספר ובמתקנים עירוניים אחרים. בה-בעת, בתקופות של מצוקה כלכלית או בעת צמצום בכמות הסטודנטים עשויה האוניברסיטה להשכיר מבנים שברשותה למשתמשים חיצוניים או לפעילויות שונות בשעות הערב.

נכון אמנם שבתחילת הדרך קל לתכנן ולבנות בקמפוס ריק ורחב ידיים שאין בו כל בעייה של שטח. אבל החל מנקודה מסוימת בזמן הקמפוס מתמלא במבנים (שנבנו מן הסתם בצפיפות נמוכה) וכל תוספת מצריכה מאמץ של סיפוח שטחים שכנים או הריסה ובנייה מחדש. קמפוס הפזור במבנים שונים ברחבי העיר אמנם פגיע יותר לתנודות במחירי הנדל"ן אך הוא יכול, באופן תיאורטי, להתפרס בכל נקודה במרחב העירוני.

קיימות כמובן המגבלות והקשיים הניהוליים והתפעוליים שעשויים לנבוע מפיזור של הפונקציות האוניברסיטאיות. אך למעשה, לטכניון יש פקולטה שלמה בעיר התחתית, האוניברסיטה בירושלים הייתה כמעט תמיד מחולקת לשלושה קמפוסים נפרדים ומרוחקים זה מזה ולאוניברסיטת בן-גוריון יש שלוחות אי-שם בקיבוץ שדה-בוקר ובאילת – הניהול של אוניברסיטה מבוזרת לא רק שאינו בלתי אפשרי, הוא כבר מתקיים בפועל.

עבור הסטודנטים אוניברסיטה מבוזרת לא מהווה מגבלה משמעותית.
האוניברסיטה הקטנה והפרברית בה למדתי – אוניברסיטת קינגסטון באנגליה – הייתה מורכבת ממבנים שונים שהיו פרוסים להם, חלקם קרוב למרכז העירוני של קינגסטון וחלקם ברחבי הפרברים המוריקים. בין המבנים ומעונות הסטודנטים השונים שהיו יחסית מרוחקים זה מזה חיבר, ברוח הפרבר, קו אוטובוס של האוניברסיטה. היו מבנים של האוניברסיטה שמעולם לא ביקרתי בהם וזה לא הפריע לי.
כל עוד הספריה המרכזית של האוניברסיטה נגישה, רוב הסטודנטים לתואר ראשון לא יוצאים הרבה מתחומי המחלקה שלהם. המפגש עם תחומי הידע השונים נעשה באולם ההרצאות ואליו יכולים המרצים להגיע מכל מקום – מהמחלקה השכנה, מהעיר הסמוכה ואפילו מחו"ל.

בישראל מתעוררת באחרונה המודעות לתפקיד שיכולות האוניברסיטאות לשחק בתחיית מרכזי הערים.
את התהליך מובילות העיריות, שבניסיונן להחזיר את
החיים למרכזי הערים, מקוות שהאוניברסיטאות, ובעיקר הסטודנטים, שנתפסים כאוכלוסייה שמוכנה לגור בכל מקום, יעשו להן את העבודה ויקצרו את התהליכים של החייאת מרכז העיר.
בירושלים מתמקדים הנסיונות בהעברת קמפוס בצלאל למגרש הרוסים, תהליך שצפוי לקחת שנים לא מעטות, ובחיפה בניסיון, נועז, אולי נואש, להעביר מגורי סטודנטים ומחלקות אקדמיות לאזור הנמל.

אך במקביל אוניברסיטת חיפה ממשיכה לפתח את הקמפוס שלה בראש ההר, אוניברסיטת בן-גוריון משלימה את המבנים החדשים שכמעט ומכפילים את שטח הקמפוס, ובהרצליה מתגבש הקמפוס החדש של המרכז הבינתחומי, באזור הכי פחות בנוי בכל העיר.

כל התכנון החדש הזה מוקף כמובן בגדרות ולא עושה אפילו מחווה של קשר למעט שבנוי סביבו.

ייתכן שסבב הפיתוח הנוכחי כבר אבוד, אבל אני מקווה שבשנים הקרובות נוכל להתחיל לראות התבססות של קמפוסים אוניברסיטאיים בערים ובעיקר, צריך לקוות, בעיירות הפיתוח.

מהלך כזה יבטא לא רק זריקה של מרץ למרכזי העיר הישראליות – במרכז ובפריפריה – אלא גם השתלבות סמלית של האקדמיה בחיי העיר. לא ירידה לרחוב אלא מעורבות אמיתית של האוניברסיטה בחיי היום-יום של האוכלוסיה הישראלית, שתאחה את הקרע בין מגדלי השן של ההשכלה והציבור הרחב.

לקראת כנס 'מרחב' שיערך בבת-ים ויעסוק בצפיפות העירונית, מלאו העיתונים בכתבות בנושא וטוב שכך.

בכתבות מוצגת הצפיפות באמצעות המדד של מספר הנפשות בקילומטר רבוע בעיר. מקורו של נתון זה, ככל הנראה, בחלוקה של השטח העירוני הכולל במספר התושבים בעיר.
כמו כל ממוצע, זהו כלי רב-ערך אך גם בעייתי: בעייתי בעיקר כאשר מנסים להבין ממנו משהו לגבי הצפיפות הנתפסת במרחב הבנוי או לגבי המשמעויות הכלכליות והתחבורתיות של ציפוף.

אחת המגבלות של נתון זה שהוא לא מבחין בין אזורים מבונים ואזורים פנויים בערים.
להרבה ערים בישראל יש גלעין צפוף, אך בתוך תחום שטח השיפוט העירוני שלהן נכללים גם אזורים פתוחים לחלוטין שממתינים לפיתוח עתידי, חלקם עדיין בייעוד חקלאי.
אפילו בתל-אביב האזור שלאורך החוף בצפון העיר הוא אזור שחלקים ניכרים ממנו עדיין פתוחים לחלוטין. שטחים כאלה משפיעים באופן דרמטי על ממוצע הצפיפות העירוני, אך לא אומרים דבר על הצפיפות הנתפסת או על נפחי התחבורה באזור שדרות רוטשילד.

הנתון גם מתעלם מיעודי קרקע שאינם מגורים : בבת-ים, העיר שבשל צפיפותה נבחרה לארח את הכנס, אין הרבה שטחי קרקעי שאינם מיועדים למגורים – איזורי התעשיה קטנים, אין כמעט אזורי משרדים ואין תשתיות אזוריות או ארציות.
בתל-אביב לעומת זאת יש אזורים שלמים, צפופים מאוד מבחינת בינוי, שלא גר בהם אדם אחד – אזורים של משרדים, של תעשיה ושל מסחר.
להבנתי, מבחינת הממוצע של נפש לקמ"ר, במרכז עזריאלי הצפיפות אפסית כי איש לא גר שם. אלא שמבחינת הצפיפות הנתפסת, צפיפות המשתמשים ונפחי התחבורה מדובר באחד המקומות הצפופים בישראל.
ממוצע של צפיפות צריך לקחת בחשבון גם אזורים של תשתיות ארציות ואזוריות כמו נמלים, שדות-תעופה, ואזורי תעשיה כבדה. בשקלול של הנוכחות זוללת-השטח אך החיונית של מתקנים אלה, עיר כמו אשדוד תחשב להרבה יותר צפופה, מבחינת השימוש בשטח העירוני, מכפי שהיא מופיעה בממוצע.

לנתון של צפיפות מגורים (בנפש או ביחידות דיור) לקמ"ר יש חשיבות רבה לפרנסי העיר ולמתכנניה בהיבטים של הקצאת שטחי ציבור, ארנונה וכו'.
אך כשמנסים להבין צפיפות נתפסת של מטרופולין – כלומר את הרגשת הצפיפות או יעילות השימוש בשטח במרחב גוש דן, למשל, חייבים להשתמש במדדים מובחנים ומדוייקים יותר.
מדדים כאלה יקחו בחשבון שטח בנוי (כולל – לא רק תכסית) לקמ"ר כך שיהיה ניתן לקחת בחשבון מבנים שאינם מגורים אך משפיעים מאוד על הצפיפות.
מדד כזה יאפשר גם לשקלל את גודל הדירות, נתון שמשפיע על הצפיפות בפועל של המרחב הבנוי. אם, לצורך הטיעון, משפחה מהונג-קונג מסתפקת בדירת שני חדרים, בעוד שמשפחה ישראלית באותו גודל ובמעמד דומה מתגוררת בדירה בת חמישה חדרים, אזי באותו נפח של בנייה, יתגוררו בישראל פחות אנשים, אך ניצול הקרקע יהיה, מבחינה תכנונית, יעיל באותה מידה.
יתר על כן, מדדים של צפיפות צריך שיערכו בהקשר מטרופוליני ולא בחלוקה לפי עיריות – שהרי מבחינה עירונית ההבחנה בין תל-אביב, גבעתיים ובת-ים היא מלאכותית וכל המרחב הזה פועל כמרחב אחד של חיים ערוניים ושל צפיפות.

והערה אחת נוספת: הנושא של הקצאת שטחי ציבור והשפעתם על הצפיפות הוא נושא חשוב, וכלל לא בטוח שבתי ספר יסודיים צריכים שטח מינימלי של 10 דונם, אך לו אני הייתי צריך לשווק לציבור הרחב את עקרונות הציפוף העירוני של תנועת 'מרחב', אני לא בטוח שהייתי מתחיל לדבר דווקא על בתי-ספר בגובה ארבע-קומות.

"השאלה היא איפה יגורו העניים."
שרון רוטברד, 'אברהם יסקי אדריכלות קונקרטית', עמ' 525

אחד הדברים שמאפיינים דיונים עם אדריכלים על התחדשות עירונית הוא שכל החבר'ה מדברים על שיקום, על משפחות עם ילדים ועל יזמים – אבל בתוך-תוכם כולם – אלה שבעד וגם אלה שנגד – חושבים רק על שני דברים – על הצבע של הטיח ועל בתי הקפה.

זה לא כל-כך לא מובן.

אדריכלים מתעניינים בבניינים כי הם חושבים שבניינים זה דבר יפה ומתעניינים בעיר בשל החיים שבה.
אדריכלים אחרים נמשכים לקסם הרומנטי של ההזנחה או לסדר הגאומטרי ולארגון של העיר.

השיפוץ ובית הקפה הם סימנים לדברים האלה:
השיפוץ מבטא את העניין ביופיים של מבנים.
בית הקפה מסמל את החיים העירוניים.

אבל שכשבאים לשקם שכונה שגרים בה אלפי בני-אדם יש סוגיות קצת יותר חשובות מגוון הטיח של הקירות המשופצים ואם בסוף זה יראה או כמו דיסנילנד או לא.
כשעוסקים בתפקוד הכלכלי של מתחם של חנויות,עסקים ומגורים, ששוויו המצטבר הוא מיליונים רבים של שקלים, אי-אפשר לדבר רק על בתי הקפה.

האדריכלים כבר יודעים כבר שצבע ובתי קפה זה לא מספיק.

בית-קפה שיוקם במקום הלא-נכון לא יוציא את ימיו. שיפוץ שיבוצע מבלי למצוא מזור לבעיות הכלכליות של הדיירים לא יחזיק יותר משנה.
ולכן כולם יודעים שצריך לדבר על תמהיל ועל תנועה ועל חיזוק האוכלוסייה אבל אצל כולם בראש עדיין מנקרת השאלה: ובסוף, הבתים – הם יהיו משופצים? ובתי קפה – נצליח לעשות שם?
ככה נוצרות תכניות שאפתניות של החלפת אוכלוסיה ושל תוספות בנייה שונות ומשונות שכל תכליתן לגרום לאנשים לשמור על חזות הבניינים שלהם.

עוד בראשית המאה ה-20 עבד ההגיון האדריכלי ככה:
"השכונה הזו מלוכלכת ומזוהמת והבתים בה לא מטופחים וזה בטח בגלל שהיא צפופה (ולא משום שהאנשים שגרים בה הם עניים מכדי שיהיה להם הכסף והזמן כדי לשפץ ולטפח). אם נחליף אותה במבנים גבוהים בתוך פארק רחב ידיים אז האנשים האלה יגורו במקום מטופח. את השכונה בפארק הם לא יצליחו ללכלך."

וככה העבירו את העניים לשיכונים מוקפי ירק וגילו שאם אתה עני מכדי לתחזק בית קטן אתה ודאי עני מכדי לתחזק מבנה גדול עתיר מערכות וגינות משותפות ענקיות.

ראו את זה האדריכלים ואמרו: "בעצם היה ערך בסלמס שהרסנו, בבנייה הצפופה של מרכזי הערים. בואו נשחזר ונטפח אותם."

או-אז נכנסה לשכונות במרכז העיר אוכלוסיה חזקה והן הפכו ליקרות ומצועצעות עם טיח צבעוני מדי ובתי קפה שאדריכלים כבר לא יכולים להרשות לעצמם.

עכשיו האדריכלים החתרניים אומרים "איפה הקסם שהיה פה, בטיח המתקלף ובמסעדות הפועלים (…ומה קרה לאוכלוסיה הענייה שנדחקה מן השכונה…), איפה האותנטיות שחיפשנו – כולם כאן נהיו יאפים עם ג'יפים.
אולי בעולם השלישי נמצא את הדופק הפועם של העירוניות האותנטית…"

וכך הגלגל חוזר – מהלכים אדירים של תכנון עירוני ורה-תכנון מרובי יעדים ומטרות תרומיות, מונעים בעיקר בדחף שהכל יהיה משופץ ויפה ושיהיו גם כמה בתי קפה.

לפעמים מתחשק להגיד – אם כל מה שהאדריכלים רוצים זה בניינים מטופחים ובתי קפה אולי יהיה יותר זול לסבסד את זה ולרדת מכל התכניות הגרנדיוזיות.
העירייה תשפץ אחת לשנה את החזיתות על חשבונה, תתמוך כלכלית באיזה בית קפה או שניים ואולי גם באיזה פאב או מסעדה.

האדריכלים ירגעו, ינשמו לרווחה ויוותרו על כל התכניות המסובכות.

לכאורה, הוצאה גדולה לעירייה. למעשה, חיסכון גדול – במקום להשקיע בהכנת תכניות, בבנייה של כבישים, בהשקעה בתשתיות ובמגורים, בבניית מבני ציבור חדשים ובמימון כל מיני פסטיבלים: קצת טיח ומכונת אספרסו יפתרו את כל הבעיות – של האדריכלים – והעיר כבר תדאג לעצמה…

והנה עוד רעיון – אם נוכל לעשות שהאנשים מהשכונה יהיו קצת פחות עניים, אז הבתים ישופצו ואולי גם יפתחו בתי-קפה  כדי שהתושבים – שיהיה להם פתאום גם כסף וגם זמן – יוכלו לשבת שם ולבזבז אותם.

 

את הסקירה הזו אני פותח בשני וידויים.
הראשון, שאת הספר קיבלתי לשם התייחסות מהוצאת 'בבל'.
השני, המביך הרבה יותר, הוא שעד שקיבלתי את התרגום לעברית לא טרחתי לקרוא את הספר המכונן הזה, למרות שידעתי על קיומו ועל חשיבותו.

זה מאוד חבל כי 'מותן וחייהן של ערים אמריקאיות גדולות' הוא ספר מעולה, שלמרות שעברו יותר מ-40 שנה מאז פורסם, עדיין לא נס ליחו.
הספר הוא מניפסט מפורט וענייני שעוסק בצורך בחיים עירוניים פעילים ובדרכים ליצור אותם, לעודדם ולשמור עליהם.
זאת אל מול הרעיונות והפעולות של המגמות המודרניסטיות בתכנון העירוני, שמאז ראשית המאה הקודמת יצאו כנגד העירוניות כפי שהייתה מוכרת עד אז ושאפו להחליף אותה.

ג'יין ג'ייקובס, כותבת הספר, שהייתה עיתונאית ועורכת – בין השאר עורכת המשנה של מגזין האדריכלות האמריקאי 'ארכיטקטורל פורום' – לא מגבבת סיסמאות, אלא מנסה לבנות מבנה תיאורטי מבוסס ומדוייק בנוגע לחיים העירוניים.
עבור ג'ייקובס אין נושא שיש בו פחיתות כבוד: מרוחב המדרכות והסוג המסויים של העסקים הקטנים שלאורכן ועד להסדרי המימון הפרטניים של פרוייקטי השיכון שנבנו בניו יורק.
הדבר אינו מקרי, משום שג'ייקובס רואה בעיר בעייה של 'מורכבות מאורגנת' (עמ' 512) העשויה ממשתנים רבים, חלקם גדולים וחלקם לכאורה פעוטים, שלכולם קשרים והשפעה זה על זה, ושהשיטה להתמודד איתם היא, בין השאר, באמצעות חיפוש רמזים קטנים ומקומיים שיכולים להעיד על הכלל (עמ' 521).

נקודת המוצא של ג'ייקובס היא שחיים עירוניים רבגוניים ושוקקים הם דבר חשוב וטוב.
היום העמדה הזו כבר הפכה, כשלעצמה, לשגורה למדי – לא מעט בזכות ספרה של ג'ייקובס – אך בעת בו נכתב הספר הייתה זו תפיסה חריגה.
מתכנני העיר המודרניסטיים אולי לא התנגדו לחיים עירונים שוקקים כסיסמא, אך הם פשוט חשבו שיש דברים חשובים יותר בתכנון העיר- כמו סדר, ארגון, ניקיון (1) ומהירות התנועה. אך לצידם היו לא מעט הוגי-דעות שראו בעיר אם כל חטאת: הסיסמה המוכרת לנו 'מן העיר אל הכפר' משקפת היטב את התפיסה הזו שרואה בחיים העירוניים, ובעיר שיוצרת ומשקפת אותם, מקום של שחיתות מוסרית ודקדנטיות קוסמופוליטית פושעת.

מול אלה לא מעמידה גייקובס סיסמאות נבובות על בתי קפה רומנטיים ושווקים סנטימנטליים.
ג'יין ג'ייקובס פותחת את ספרה בנושא הביטחון האישי של ההולך ברחוב.
נושא זה, שהיה מרכזי מאוד בחשיבה התכנונית בשנות ה-60, התעורר בעקבות המהירות המפתיעה בה הפכו פרוייקטי השיכון הציבורי המודרניים לחממות של פשע, פחד והזנחה.
בישראל נושא זה היה פחות מרכזי, מסיבות שונות, אך גם כאן עייירות הפיתוח והשיכונים שבשולי הערים הפכו במהרה לסמלים של הזנחה ושל קיפוח ולעיתים גם למוקדים של פשיעה.

ג'ייקובס טוענת שרחובות שהחיים לאורכם שוקקים לאורך היום והלילה הם רחובות בטוחים יותר, מן הסיבה הפשוטה שהרבה עיניים של אנשים שיש להם חלק ונחלה ברחוב – אם כדיירים ואם כסוחרים – פקוחות ומשגיחות לאורך כל שעות היום. וכך, אנשים חוששים לעשות מעשים לא חוקיים, וכשהם עושים אותם יש מי שיעצור את המעשה בעודו באיבו.
זאת בניגוד למרחבים השוממים של השיכונים המודרנסטיים הנטושים לאורך היום והגדולים מדי להשגחה מחד, ובניגוד לאזורי העסקים או התעשייה שננטשים מדי לילה, מאידך.

משם עוברת ג'ייקובס לנושאים נוספים הקשורים לשימוש במדרכה ולמעשה לחיי הרחוב:
הפרק השני עוסק בסוג המגע בין אנשים ברחוב והקהילתיות המסוימת שהוא יוצר, והאפשרויות – גם הפוליטיות והמינהליות – שהקהילה הזו יוצרת עבור התושבים. ג'ייקובס מסמנת את הרחוב והפעילויות השכונתיות המגוונות שלאורכו כמקום, אולי היחיד, בו נוצרים סוג היחסים שמקנים לקהילה שכונתית את החוסן והגיבוש שיוצרים סביבה יציבה ובריאה מבחינה חברתית שחיונית, בעיקר, אבל לא רק, עבור אוכלוסיות חלשות יותר ואמידות פחות.

הפרק השלישי עוסק בהשתלבות של ילדים – למעשה הכוונה לבני נוער – בחיי הרחוב והמדרכה – ובעיקר בהקשר של פשיעת כנופיות. גם כאן טוענת ג'ייקובס – ומביאה דוגמאות רבות – שפשיעת נוער מתרחשת בעיקר בפארקים ריקים מאדם ולא ברחובות פעילים – בניגוד לתפיסות התכנון המוכרות.
בקריאת פרק זה הייתה לי תחושה שהנושא הזה נוגע בעיקר לעיר כמו ניו-יורק על הפשיעה הקיצונית ועל כנופיות הרחוב שלה. ואז נזכרתי שגם בפרברי יבנה המוריקים, על פסי הירק המטופחים והרחובות השוממים שלהם, בני נוער נורמטיביים לגמרי עוסקים בשבירת ספסלים ובניתוץ פנסי רחוב באופן כה אינטנסיבי עד שהעירייה פרסמה, על שלט גדול, בקשה לאזרחים לדווח למוקד העירוני בנושא.

לאחר שביססה ג'ייקובס בפרקים הראשונים, העוסקים ברחוב ובמדרכה, את התיזה שלה בעד רבגוניות עירונית ככלי ליצירת מקומות טובים יותר לאנשים ולקהילות ממשיכה ג'ייקובס ומתעמקת בנושא אחר נושא כדי להראות איך יש לטפל באלמנטים העירוניים השונים בכדי להשיג את הרבגוניות והפעילות העירונית:
-מה יש לעשות עם השטחים הפתוחים העירוניים – גנים,פארקים וכיכרות,
-למה צריך עירוב של שימושים בעיר ולמה צריך בניינים ישנים לצד החדשים – ולא מסיבות של שימור היסטורי,
-למה צריך בלוקים קצרים,
ועוד כהנה וכהנה.
גם כאן אין היא מביאה טיעונים אסתטיים ורומנטיים אלא נימוקים של נוחות, שימושיות ורווחה כלכלית המבוססים על תצפיות ועל סטטיסט
קות מערים שונות בארה"ב וכוללים אפילו נתונים על שיעור תמותת התינוקות באזור מסוים (עמ' 33), נתון שקשה, לדעתי, למצוא התייחסות אליו בדיונים העוסקים באדריכלות ותכנון עירוני היום.

בחלקו השלישי של הספר, העוסק בכוחות שקיעה והתחדשות יש מספר פרקים שבמיוחד האירו את עיני .
הראשון עוסק בהרס העצמי של הרבגוניות (עמ' 297): ג'ייקובס לא מהססת להודות שלעיתים ההצלחה של הרבגוניות קמה כנגד עצמה.
התהליכים שקורים ברחוב שיינקין בת"א הם דוגמא לכך: ברחוב התפתחה רבגוניות שעשתה אותו למצליח ופופלרי. כל-כך מצליח ופופלרי שהוא הפך אטרקטיבי גם עבור רשתות של חנויות ובעיקר עבור חנויות בגדים. כך נמוגה בהדרגה הרבגוניות מן הרחוב והוא הופך פחות אטרקטיבי. למרבה השמחה, ברחוב שיינקין התהליך הזה עדיין לא הגיע לשיאו אבל בהחלט יתכן שאם הדברים לא יטופלו בזהירות, רחוב שיינקין יאבד לחלוטין את ייחודו שסביבו התגבשה, במידה רבה, ההצלחה הכלכלית והחברתית של כל רובע לב העיר (2).

פרק אחר שהאיר את עיני הוא זה העוסק בניתוח של התהליכים הכספיים (ודוק, לא הכלכליים) שמכוונים את הפיתוח העירוני לכיוונים של הרס ובנייה מחדש ולא לכיוונים של שיקום הדרגתי (עמ' 354). ג'ייקובס טוענת שהכסף הממשלתי, ובעקבותיו גם הכסף הפרטי, זורמים לפעילות של 'הצפה' כספית הגורמת לפעולות תכנוניות נרחבות ודרסטיות, ואילו לאלה שרוצים להשקיע בשיפורים הדרגתיים נחסמת הגישה לכסף.
כך מתפתח סוג אחד של פתרונות עירוניים על חשבון סוג אחר, וכל זאת לא על פי בחינה כלכלית (אובייקטיבית לכאורה) של כדאיות ההשקעה והתשואה שהיא תניב, אלא על פי תפיסות של התכנון הראוי, ובעיקר כאלה שהממשלה ומתכנניה חפצים ביקרן.
בהקשר הישראלי עולות על הדעת שלל ההקלות והטבות המס שנועדו 'לדחוף' פרוייקטים של פינוי-בינוי, וממחישים איך הממשלה מעודדת כסף גדול ש'יציף' שכונה שלמה בתהליך שינווט ע"י קבלנים, מתכננים ומנהלים מבחוץ, על חשבון טפטוף של כסף שיכוון לפרוייקטים מקומיים של שיפוץ ועיבוי שינוהלו ע"י התושבים.
ג'ייקובס גם מספרת על שכונות שהן בבחינת 'נקודות שחורות' שלדרים בהן לא מלווים הבנקים האמרקאים כסף: מעניין היכן מצויות הנקודות השחורות במפות של הבנקים בישראל…

הפרק העוסק באזורי גבול ריקניים (עמ' 315 ואילך) הבהיר לי מדוע אזור רחוב הירקון בת"א למשל (שלא לדבר על שכונת בת-גלים בחיפה) לא הופך בקלות לאזור פעיל ורבגוני למרות קרבתו לקו החוף: הים – שהוא מקור האטרקטיביות של האזור – הוא למעשה גם 'מכשול מים' (עמ' 320) שהופך את הרחוב לאזור קצה ריקני ולא למרכז פעיל.

בחלק הרביעי של הספר מציעה ג'ייקובס טקטיקות שונות להתמודדות עם בעיות של פיתוח עירוני.
אותי עניין בעיקר הפרק שעוסק באופן שבו הרחבת השימוש ברכב וייעולה רק מגדיל עוד ועוד את השימוש ברכב – ולכן הפקקים לעולם לא מתמעטים – ולהיפך – כיצד שחיקת השימוש במכוניות היא תהליך שמזין את עצמו ומעודד תחבורה ציבורית והליכה ברגל (עמ' 406). למרות ששמעתי על העיקרון בעבר, זוהי הפעם הראשונה שקראתי הסבר שפורט את הנושא לפרטיו ומתאר אותו בצורה תהליכית וברורה ועם שפע של דוגמאות.

פרק נוסף שדיבר אלי מאוד הוא הפרק שמציע הצעות קונקרטיות של ממש ל'הצלת פרוייקטים' (עמ' 465) – להפיכה של שכונות שוממות לרבעים עירוניים פעילים ורבגוניים. כיוון שחלק ניכר מהישוב העירוני בארץ נופל בקלות בקטוגוריה של פרוייקטים הראויים ל'הצלה' מצאתי בעצותיה של ג'יין ג'ייקובס עניין רב.

את רוב הקריאה בספר ליוותה תחושה של הארת עיניים. שאלות רבות של תכנון עירוני שהטרידו והעסיקו אותו קיבלו לפתע פרשנות והסבר. הרבה סוגיות שקולטים 'מן האוויר' – בהגשות, בדיונים או בעיתונות והן אף פעם לא מבוארות ומפורשות די צרכן (לפחות עבורי) קיבלו לפתע הסבר ופרשנות – מן הסתם כי 'האוויר' קלט את הרעיונות האלה מספריה של ג'יין ג'ייקובס.

מספר סוגיות נותרו עבורי בשלב זה ללא מענה – אם כי בהחלט יתכן שג'ייקובס עסקה בהם בספריה האחרים או שאלה שהלכו בעקבותיה פיתחו אותם.
למשל, האם יחס השימושים בעיר הוא כזה שתמיד יהיה ניתן ליצור רבגוניות או שלעולם ישארו בעיר הישראלית הממוצעת – ולא בכרך עצום כמו מנהטן – אזורים נרחבים של מגורים שלא יכולים לתמוך בקיום של מסחר או תעסוקה סביבם כדי ליצור רבגוניות עירונית.
נדמיין למשל את הרצליה: מה יקרה אם נמהל את אזור המשרדים והמסעדות של הרצליה פיתוח ואת הקניונים השונים לתוך המגורים של העיר (לאחר שאלה יעברו 'דחיסה' מסוימת) – האם נקבל עיר שכולה רבגונית או שניוותר עם מרכז גדול ושוקק חיים אך גם עם פרברי מגורים שקטים? ואם כן, האם זה רע?

האם כל הרבעים המודרנסטיים החדגוניים בהכרח נועדו לעבור תהליכים של התדרדרות או לחלופין הסתגרות מאחורי גדרות כפי שמציינת ג'ייקובס?
איך ניתן בהקשר הזה להבין שכונה כמו רמת-אביב, שבמובנים רבים היא שכונת מגורים מודרניסטית חדגונית עם עירוב שימושים נוקשה, אך היא בכל זאת הפכה לשכונה חזקה ומצליחה?
אך אולי למעשה שכונת רמת-אביב אינה כה חדגונית, משום שהאוניברסיטה והמבנים הציבוריים שלידה, למרות שהם לא יוצרים אינטראקציה אדריכלית וחללית עם השכונה, הופכים אותה למעשה לרבגונית מבחינת השימושים ולכן היא הפכה אטרקטיבית יותר משכונות דומות בדרומה של העיר, למרות שאין בה ולו רחוב מסחרי עירוני אחד?

נשאלת גם השאלה איך מתמודדים עם עירוב שימושים ברמת ה
מיקרו. איך מווסתים את הקונפליקטים שמתקיימים בעיקר בין מגורים לבין השימושים האחרים. יש כאן אתגר לא פשוט לאדריכלים וליזמים, שמסביר אולי את הבחירה של המודרניזם בהפרדת היעודים:
מול העומס של העיר הגדולה שהתהוותה במאה ה-19 בחרו המודרניסטים – נאמנים להעדפותיהם האסתטיות – בפיתרון הרדוקטיבי ביותר. ולכן במקום לנסות לפתור את הריבוי ולהתמודד עם הבעיות של המגוון, שאכן נעשו מסובכות הרבה יותר מאשר בעבר, העדיפו האדריכלים והמתכננים להפריד בין השימושים ולחסוך לעצמם את כאב-הראש. זה קצת כמו הגישה המודרניסטית לתכנון מבנים: 'פותרים' קומה טיפוסית ופרט קיר מסך פעם אחת בצורה 'מושלמת' ומשכפלים אותם כל כמה שרק ניתן.

שני דברים חסרו לי בספר, למרות שג'ייקובס והעורכים השמיטו אותם במודע. הראשון הן תמונות של האתרים אותם מתארת ג'ייקובס. אמנם היא מבקשת מאיתנו לחשוב על הערים שאנו מכירים (עמ' 19), אך התיאור הכל-כך פרטני של ניו-יורק ושל ערים אמריקאיות אחרות אינו נקשר למציאות מוכרת אצל הקורא הישראלי, שאולי מימיו לא ביקר בארה"ב, ללא איזשהן תמונות שיתנו מושג על אופיים וחזותם של המקומות המתוארים, כפי שהוא היה וודאי עבור הקורא האמריקאי בעל ההשכלה התכנונית.

 

תמונה מהשכונה בה כתבה ג'ייקובס את ספרה ה- WEST VILLAGE בניו-יורק. מתוך האתר WWW.Cyburbia.org

 

אני מודה שחסרה לי גם אחרית דבר שתמקם את הספר בהקשרו ההיסטורי – סיכומה המפוכח של ג'ייקובס מ-1992 אמנם מופיע בתחילת הספר וקושר את הדברים לימינו, אך במהלך קריאת הספר הסתקרנתי כל הזמן לדעת מה קרה ואיך התפתחו והשתנו הדברים במקומות שמתאר הספר מאז שנכתב בשנות ה-60. למעשה רציתי לדעת אם אכן הצליחה ג'יין ג'ייקובס בניבוי התהליכים העירוניים והאם השיטות שהיא מציעה נוסו והצליחו.

מניפסט אדריכלי שנותן תשובות רבות אך באותה עת גם מעורר סקרנות ושאלות חדשות ודאי עושה את תפקידו נאמנה, ואכן, אין ספק שהתרגום של הספר 'מותן וחייהן של ערים אמריקאיות גדולות' מרים תרומה חשובה מאוד למדף ספרי האדריכלות הישראלי.
אני יכול רק להצטער שבקורס ג' (3) לא אילצו אותי לקרוא את הספר הזה…למעשה, לא זכור לי שמישהו הזכיר אותו. אולי עכשיו, כשהוא זמין בעברית, כמעט לבדו בתחום המתודולוגיה של התכנון העירוני, ובאיחור אופנתי של 40 שנה, הסטודנטים – וכל האחרים – יוכלו לקרוא אותו בקלות ולהעזר בו בתכנון סביבה עירונית טובה יותר.

1) עוד על האיכויות הרפואיות קליניות של התכנון המודרניסטי ראה כאן.
2) חשוב לזכור שתהליך השיקום של שינקין ואזור לב העיר בת"א לא היה רק תהליך ספונטני אלא גם תהליך מתוכנן שיזמה העירייה וניוט בין השאר אדריכל אדם מזור.
3) בקורס ג' בטכניון (שנה שלישית) לומדים תכנון עירוני.

שני שילה פירסמה במוסף הנדל"ן של 'הארץ' כתבה בנושא כיכרות ובין השאר ראייינה גם אותי.

עוד על כיכרות בתל-אביב אפשר לקרוא בבלוג החדש של פרופסור דני גת.

ותמונות מצוינות של כיכרות בעולם אפשר לראות כאן.

ויש עוד:

כתבה על כיכר התזמורת המתוכננת בתל-אביב, ופוסט של יואב לרמן על שתי כיכרות ברחוב קינג ג'ורג'.

אזור מנשיה כבר תואר, נחקר והוצג פעמים רבות.

עשרות, אם לא מאות, פרוייקטי גמר כבר תכננו ותכננו מחדש את זירת המפגש העגומה הזו בין יפו לתל-אביב.
המגזינים 'תווי' ו-'ארכיטקטורה' הקדישו לה גיליונות נושא מיוחדים.

שרון רוטברד תיאר את מסכת ההרס של שכונת מנשיה הפלסטינית בספרו 'עיר לבנה, עיר שחורה' (1) וצבי אפרת (2) וצבי אלחייני תיארו את הפרוייקטים הגרנדיוזיים והמופרכים שתוכננו עבורה. האמנית מירי סגל כבר קשרה אותה לקלנדיה במיצב שנעשה לא מזמן.

אני בכלל טיילתי בנווה-צדק ביום גשום והתגלגלתי משם ל'כיכר השעות היפות': הכיכר המוגבהת, ליבו של המע"ר החדש שאמור היה לקום במנשיה, הראשונה בסדרה של כיכרות מוגבהות שהיו מתוכננות להתחבר לשדרות רוטשילד תוך שהן רומסת את שכונת נווה-צדק.


תכנית האב לאזור מנשיה ונווה-צדק. מתוך 'ארכיטקטורה' 1984


תצלום אוויר של המבנים והכיכר. מתוך 'ארכיטקטורה' 1984.

 

אז הנה כמה צילומים של הכיכר והבניינים שסביבה וכמה תמונות ותכניות הלקוחות מתוך גיליון המגזין 'ארכיטקטורה' משנת 1984 בעריכת לוני גרשוני, שהציג את 'תכנית מנשיה', תכנית, שאחרי כל התחרויות הבינלאומיות, נערכה בידי אמנון ניב, רפי רייפר(ז"ל), אמנון שוורץ ודני שוורץ שהפכו עם השנים לחברת התכנון 'אמאב'. לתכנון הנוף בפרוייקט שותף גם הלל עומר, הוא משורר הילדים האהוב ע. הלל.

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

הככר המוגבהת שמוצגת כאן תוכננה על גג מגרשי החניה שנבנו על הקרקע, משום שגובה מי-התהום באזור ייקר מאוד חפירה של מרתפי חנייה.
אך גם אם לוקחים את הדרישה לחנייה ואת המגבלה הטכנית כנתונות (ולא חייבים לעשות זאת, משום שהאזור מוקף עד היום בשפע של מגרשים ריקים המשמשים כחניות), לא ניכר שנעשה מאמץ רב להקל על הגישה לכיכר.
מדרגות העליה אליה נסתרות ומפותלות וכמעט בלתי אפשרי להבחין בהן מהרחוב. גם כשנמצאים למעלה בכיכר קשה לקלוט היכן הירידות ולאן הן מובילות – הכיכר מנותקת מסביבתה כמעט בכל דרך.

תכנית הכיכר. מתוך ארכיטקטורה 1984

 

 
 
 
 
 
 

המדרגות הספרדיות ברומא. צילם:חאנג'אן מהטה.
 

אם רוצים שאנשים יגיעו וישתמשו בכיכר מוגבהת המדרגות אליה צריכות להיות דומות יותר למדרגות הספרדיות ברומא – הן צריכות להיות גדולות וברורות ונוחות גם לטיפוס וגם לישיבה. בנוסף חייבים לכלול גם דרגנועים ציבוריים וכמה מעליות. צריך לעשות זאת גם אם נאלצים לוותר על כמה חניות – אחרת חבל על כל הגרנוליט.

 

הכיכר במבט-על. מתוך ארכיטקטורה 1984.

אבל הרבה יותר מפתה, כמובן, לקבור את החניות (היום כבר אפשר לחפור במי התהום) וליצור במקומן כיכר ענקית, פתוחה, במפלס הרחוב, שתחבר את נווה-צדק לים.

וזה יקרה, בוודאי, מיד אחרי בוא המשיח.

 
 
 
 
 
 
 
 

(ולסיום,תמונה מנווה-צדק)

1 שרון רוטברד (2005) עירלבנה,עיר שחורה, עמ' 225 ואילך, הוצאת בבל, תל-אביב.

2 צבי אפרת (2004) הפרויקט הישראלי, כר' 1, עמ' 268, הוצ' מוזיאון תל אביב לאמנות, תל אביב.

בשנים האחרונות, עם עליית המודעות להתדלדלותם של השטחים הפתוחים, בעיקר במרכזה של ישראל, זוכה רעיון הפינוי בינוי לעדנה.

בשנת 2000 הקימה ממשלת ישראל מינהלת, בה שותפים משרד האוצר ומשרד השיכון, שיצרה מסגרת לעידוד וקידום פרוייקטים של פינוי-בינוי: הכוונה היא שפרוייקטים אלה יבוצעו ע"י המגזר הפרטי תוך סיוע וניהול של הרשויות המקומיות, כשהשלטון המרכזי מתווה דרך ומסייע. בנוסף חוקקו חוקים שונים ותקנות מס הותקנו כדי לעודד את המגזר הפרטי לקחת חלק בייזום ובביצוע של פרוייקטים של פינוי-בינוי בערים.

למרות זאת נדמה כרגע שהביצוע בשטח מתקדם בעצלתיים – פרט לפרוייקט במרכז קריית אונו לא קראתי על פרוייקטים נוספים שיצאו לדרך או הושלמו.
אך יש לזכור שחמש שנים, מתוכם שלוש שנים של מיתון קשה, הן פרק זמן קצר מדי כדי לבחון מהלך תיכנוני-נדל"ני משמעותי שכזה.

למרות רתיעתי הטבעית, הן מהריסתם של מרקמים קיימים והן מאופייה של הבנייה הישראלית החדשה שתחליף אותם, קשה לפסול על הסף את גישת הפינוי-בינוי.
לא כל המרקמים הבנויים בישראל הם מוצלחים, ולא כולם עומדים בדרישות המודרניות של נוחות, בטיחות, ביטחון וניצול יעיל של הקרקע.
אמנם, שיפוץ ועיבוי הן אופציות שתמיד קיימות אך בלא מעט מקרים הן יקרות יותר וודאי מסובכות (1) יותר מפינוי ובנייה מחדש.
לכן יש מן הסתם הצדקה לקיומה של אופציית הפינוי בינוי בתוך ארגז הכלים של התכנון העירוני.

השאלה היא כמובן איך והיכן משתמשים באופציה הזו.
הפינוי בינוי שנעשה במסגרת משרד השיכון ובסיועו מתמקד בעיקר בשכונות ובאזורים חלשים: ברטוריקה המתלווה לפרוייקט מוצג הפוטנציאל של הפינוי בינוי לגאול את הדיירים העניים ממצוקת הדיור ולהעניק להם דירות חדשות ומרווחות , מבלי להשקיע בכך כסף ציבורי. "צפוי כי תוספת בנייה זו…תמנע הדרדרות שכונות מן ההיבט הפיזי והחברתי" (2).

לעומת זאת בתנאי הסף למיון המתחמים שיקבלו סיוע ממשלתי לצורך תכנון וקידום הפרוייקט, כפי שהם מופיעים באוגדן שהוציא משרד השיכון, אין כמעט התייחסות לאמות-מידה כלכליות וחברתיות ולא נראה שניתן משקל כלשהו למצבה הפיזי והכלכלי של השכונה.יש, לעומת זאת, קביעה של תנאים הנוגעים לניצול מבני ציבור קיימים, התייחסות למספר בעלי קרקע עימם יש להתדיין והתייחסות לציפוף הנדרש.

מתוך אוגדן משרד השיכון

רק בהקשר זה, ההקשר של הציפוף הנדרש, שהוא המטרה העיקרית של פרוייקט הפינוי-בינוי, מופיעה התייחסות למצב הכלכלי של המתחם המיועד לפינוי.
כחלק מתנאי הסף למיון המתחמים מופיעה טבלה שמגדירה את מכפילי הציפוף הנדרשים – פי כמה התכנית החדשה צריכה להיות צפופה ביחס לצפיפות הקיימת בשטח.

טבלה זו יוצרת קשר הפוך בין ערך הקרקע הנוכחי לבין מכפיל הציפוף הנדרש: ככל שמחיר המכירה של מ"ר נמוך יותר – כלומר המתחם אטרקטיבי פחות – מכפיל הציפוף – קרי פי כמה צריך להגדיל את מספר יחידות הדיור או את שטח המגורים – גדול יותר.
ניתן לומר, בהכללה, שככל שהשכונה שצריכה להיות מפונה ענייה יותר כך הבינוי שצריך להחליף אותה צריך להיות צפוף יותר.
אני מניח שהיחס הזה בין ערך המכירה הנוכחי לבין הציפוף נועד לעשות את העיסקה אטרקטיבית לקבלנים: בשכונה שערכי המכירה הנוכחיים בה נמוכים גם ערך הדירות שיבנו, לאחר הפינוי, יהיה נמוך יותר ולכן ליזם פחות כדאי להשקיע בה. כדי להתגבר על בעיה זו יש לפצות את החברה היזמית ביותר דירות, כך שהרווח הכולל בפרוייקט יעשה את ההשתתפות בו לכדאית.

אלא שמבחינה חברתית ותכנונית יש כאן חוסר הגיון: דווקא בשכונות העניות ביותר יווצרו המתחמים הצפופים ביותר.
בשכונה עניה אפשר לבנות רק מבנים פשוטים, שיעמדו בתנאי האחזקה הנמוכים הצפויים. לכן לא ניתן להשיג את הציפוף באמצעות בניית מגדלים שהם יקרים לבנייה ודורשים רמת אחזקה גבוהה (3). ניתן אולי להשיג את הציפוף הנדרש באמצעות בנייה מרקמית דחוסה, עם פתרונות כגון שכונות שטיח וכדומה, אך גם אם אלו יצליחו לעמוד במכפילי הצפיפות הנדרשים, התקציב הנמוך יותיר להם שוליים צרים ביותר כדי ליצור איכות של מגורים.
לשכונה עניות אין בדרך כלל יתרונות להציע שיאזנו, עבור הדיירים, את מחיר הציפוף. אנשים מוכנים להצטופף בלב תל-אביב כדי להנות מרמת שירותים גבוהה וייחודית. לרוב השכונות העניות, ובייחוד לאלה שמחוץ למרכזי שלוש הערים הגדולות, אין את האפשרות להציע את הערך המוסף של קירבה למקומות העבודה, לשירותים ציבוריים ברמה גבוהה או להיצע עשיר של בילוי ופנאי.

ניתן, אם כן, לדמיין שתי תוצאות אפשריות למכפילי הציפוף של משרד השיכון: האחת, שאף יזם לא יגש לטפל בשכונות אלה, מתוך הבנה שהתמריץ שמוצע לו – הגדלת הצפיפות – כלל אינו תמריץ אמיתי אלא בעצם נטל.
לחלופין השכונה תפונה, תיבנה ותהפוך במהירות לשכונת מצוקה. אך במקום שכונת מצוקה שנהנית (רק) מצפיפות נמוכה – נתון שיש בו פוטנציאל לאיכות חיים ולשיקום – היא תהפוך לשכונת מצוקה צפופה, לסלאמס שאין לו תקנה.

אזור המיועד לפינוי-בינוי ביבנה מתוך אתר yavnecity.co.il

אילולא היו פרנסי המדינה כה להוטים להטיל את נטל הדאגה לאזרחים על היזמים הפרטיים ואילו היו מכירים במחויבתם לשאת בעול היו מבינים שיש לנתק את הקשר הגורדי בין פינוי לשיקום והופכים את טבלת הציפוף על ראשה.

שכונות חלשות שיש בהם מצוקה, לא יכולות לשאת על גבן השביר את הצורך בציפוף.
אם בחינה מדוקדקת מראה שפינוי הוא הדרך היחידה לשקם שכונה, צריכה הממשלה להכניס את היד לכיס ולממן פינוי ובינוי שייתן לדיירים פיתרונות מגורים איכותיים. אלה לא רק ישפרו את מצב הדיור של אוכלוסיית השכונה אלא עשויים אף להעלות את ערכה הנדלנ"י ולתת בידי האוכלוסיות העניות משאבים כספיים נוספים שיסייעו להן להיחלץ ממקומן בתחתית הסולם הכלכלי .

דרך נוספת להתמודדות עם ריכוז של מצוקה כלכלית, חברתית וסביבתית היא דילול-בינוי.

בפרוייקט דילול-בינוי צריך להציע לדיירים שמעוניינים לעזוב את המתחם תנאים אטרקטיביים למעבר לפתרון דיור חלופי מחוץ לשכונה, במסגרת השוק החופשי – דיור מרווח יותר וחדש יותר המתאים לרצונם ולצרכיהם.

הדיירים שמעוניינים להישאר בשכונה יוכלו לקבל את הדירות שהתפנו וכך להגדיל את בתיהן. דירות אחרות שהתפנו, יאוחדו, יוגדלו וימכרו בשוק החופשי, ובשל גודלן ימשכו לשכונה אוכלוסייה חזקה יותר.

כך במין משחק של כיסאות מוסיקליים (4), ישתפרו משמעותית תנאי המגורים של האוכלוסייה הנשארת ותיכנס לשכונה (שבין כה וכה הפכה פחות צפופה) אוכלוסייה מבוססת יותר. לאורך זמן יוכל תהליך כזה לצמצם בצורה משמעותי את המצוקה שהתרכזה בשכונה. זוהי בעצם מעין ג'נטריפיקציה יזומה שנעשית בשיתוף הדיירים ולמענם.
שיטת פעולה כזו דורשת מן הממסד הן משאבים כספיים והן משאבים ארגוניים וניהוליים לא מועטים שלא ניתן להשית אותם בקלות על יזם פרטי (כמו בפינוי-בינוי) או על בעלי הדירות (כמו בעיבוי-בינוי). רווח כלכלי צפוי להגיע רק בתום התהליך, כשהשכונה תהפוך אטרקטיבית במידה כזו שיווצר בה ביקוש לתוספות בנייה ולמבנים חדשים.
אך עבור שכונות שמרוכזת בהן אוכלוסייה ענייה והן נתונות במעגל קסמים של הידרדרות, רק תהליך כזה, שבו יוצרים תמהיל מאוזן יותר של גדלי-דירות, ולפיכך גם של מעמדות כלכליים בשכונה, יכול להפוך את המגמה. יתרונו של תהליך כזה על תהליך (תיאורטי) של פינוי ובינוי ללא כל ציפוף הוא ההדרגתיות שלו, אופיו הוולונטרי וההשקעה המועטת יחסית שנדרשת כדי להתניע אותו.

אבל היכן יתרכז הציפוף שאנו זקוקים לו כאן ועכשיו?
המגמות והתהליכים שקורים מאליהם בשטח מלמדים שהציפוף צריך להתחיל בשכונות החזקות והמרווחות.
יוזמות עצמאיות של דיירי בתי דירות נמוכים ברמת אביב להתפנות כדי לבנות מגדל במקום בית-הדירות שלהם;
התהליכים הטבעיים שמתרחשים כבר כמה עשורים במושבות לשעבר כמו הרצליה, רעננה ורחובות, שם בתים-צמודי קרקע הופכים בתהליך הדרגתי לבתי דירות;
והמגדלים לעשירים שצומחים בתל-אביב;
כל אלה מראים שהכיוון הנכון הוא להתחיל את הציפוף מלמעלה (5).

אפשר לקחת את שכונות הוילות הצפוניות של תל-אביב כדוגמא.
חיפוש אקראי באמצעות מערכת המיפוי המעולה של עיריית ת"א מעלה נתונים מעניינים. לדוגמא, בשכונת צהלה, ברחוב המצביאים, אפשר למצוא מגרש פינתי ששטחו כדונם ומותרת בו יחידת דיור אחת – ב 30% בנייה. זכות הדרך במקום היא ברוחב 12 מטר.
בשכונת תל-ברוך דרום, ברחוב אוגרית, אפשר למצוא מגרשים בשטח 600 מ"ר, השוכנים על דרך ברוחב 12 מטר, בהם מותרות שתי יחידות דיור בלבד ב-40% בנייה.
אלה הם גדלים טיפוסיים של מגרשים ואחוזי בנייה שמוכתבים בתכנית בניין העיר של השכונות האלה.
במרכז תל-אביב לעומת זאת, ברחוב שולמית הסמוך לכיכר דיזנגוף, על מגרש ששטחו 500 מ"ר, מאפשרת התב"ע לבנות 9 יחידות דיור ב 4 קומות ב-146% משטח המגרש. ברחוב שולמית עומד רוחב הדרך על 10 מטר.

תכנית גדס – רחוב שולמית ורחוב יעל, מתוך מאמרו של נחום כהן 'תל-אביב ותכנון מודרני' באתר Architecture.org.il

כלומר אם יחילו את התב"ע של תכנית גדס – שמוסכם היום על רבים שהיא יוצרת מרקם עירוני איכותי ואטרקטיבי – על שכונות הוילות של צפון העיר ניתן יהיה להכפיל את מספר יחידות הדיור במגרשים בין פי 5 לפי 18 ואת אחוזי הבנייה ניתן יהיה להכפיל ב-5.
אומנם לא מגיעים למכפיל התמוה של פי 16 שמייעד משרד השיכון לשכונות העניות ביותר (6), אבל בהחלט מדובר על ציפוף משמעותי.
ציפוף זה יתבסס על רשת דרכים שרובן רחבות יותר מן הדרכים שמזינות את התנועה ברחובות המגורים של מרכז תל-אביב. הציפוף יעשה בהדרגה כיון שהוא מתבסס על יוזמות נקודתיות ועל מגרשים קטנים וכך יוכל להתמודד עם התנודתיות של שוק הנדל"ן הישראלי. התהליך הוא תהליך וולונטרי לגמרי ואיש אינו מגורש מביתו או נתבע ע"י שכניו לפי חוק 'הדייר הסורר'.
אמנם צפויה בוודאי התנגדות לתב"ע כזו מצד אלה מבין דיירי השכונה שרוצים שגם שכניהם יגורו בבתים צמודי-קרקע, אך הרווח הגדול הצפוי לכל בעלי המגרשים מהגדלת אחוזי הבנייה וודאי יעשה את השכנוע לקל יותר.

 

שכונת צהלה – תצלום אוויר. מתוך אתר המיפוי של עירית ת"א.

 

כיוון ששכונת צהלה ,למשל, עוברת בין כה וכה תהליך של פינוי – של הבתים הישנים והצנועים – ובינוי – של וילות ענקיות בשלל סגנונות – תהליך כזה הוא עניין בעיתו.
גם שכונות בנה-ביתך שנבנו שנות השמונים הולכות ומבשילות לתהליך של ציפוף: המשפחות שגרו בווילות מתבגרות, הילדים עוזבים וההורים בעקבותיהם. הרווחים התדמיתיים והכלכליים לעיר מהבנייה צמודת הקרקע כבר מוצו וזוהי עת טובה לתת אפשרות להגדלת הצפיפות (7).

האימפריה הבריטית נשענה על 'אליטה משרתת' שבדרך תמיד גרפה לעצמה רווחים נאים.

פינוי ובינוי של שכונות הוילות האמידות יתן לאליטות הזדמנות לשרת את יעדי הציפוף של המדינה – ובדרך וודאי לגרוף רווחים נאים.

1 בנייה מחדש במקום עיבוי ושיפוץ הקיים היא פשוטה בעיקר ליזם. מחקרים שנעשו באירופה בשנות ה-60 הראו שעבור הדיירים פרוייקטים מסיביים של פינוי ובנייה מחדש בדרך-כלל הסתיימו בתקופות ארוכות מאוד של מגורים זמניים.
2 מתוך אוגדן 'התחדשות עירונית – מסלול פינוי-בינוי – נוסח מקוצר' עמ' 2 להורדה מאתר משרד הבינוי והשיכון.
3 בשאלה האם מגדלים בכלל יכולים להשיג יותר ציפוף ביחס לרמת רווחה נתונה יש מחלוקת. ראו את מאמרו של נחום כהן 'הקרב על הגובה'.
4 במסגרת כזה פרוייקט אפשר ליצור מעין 'בנק' של דירות שיחבר בין דירות שהתפנו לדיירים שרוצים להחליף אותן תמורת דירתם הנוכחית, כולל 'מסלקה' שתאזן את הפרשי הערכים בין הדירה שהתפנתה לדירה שנמסרה תמורתה.
5 כל מגמה או אופנה תכנונית שרוצים להחדיר צריכה להתחיל מן העשירים, שיעניקו ברק גם לתכנון הגרוע ביותר.
6 לפי מכפיל של פי 16 מגרש שהיום יש בו בית פרטי ב-30% בנייה יהפוך למגדל ב-480% בנייה – יותר צפוף ממגדלי צמרת בני 32 הקומות.
7 גילוי נאות – הורי גרים בוילה בשכונת בנה-ביתך.