נדמה שאחד הדברים שהכי מפריעים לאנשים במדיניות התכנון של עיריית תל-אביב בראשות רון חולדאי הם המגדלים, ובעיקר אלה הנבנים ומתוכננים באזור שישראל גודוביץ', לשעבר מהנדס העיר של חולדאי, כינה "העיר ההיסטורית" – קרי האזור שממערב לרחוב אבן-גבירול. כך לפחות לפי המפורסם בעיתונים וברשת.
האמת שאני באופן אישי לא כל-כך אוהב מגדלים בכלל, ומגדלים בלב מרקם נמוך, בפרט.
הסיבות לכך רבות.
מעבר לטענות של גדולים ובקיאים ממני שלא ניתן לבסס מרקם עירוני על מגדלים בלבד ושמגדלים הם לא הדרך היעילה ביותר בהכרח להשיג צפיפות עירונית (אלא אם כן מדובר בהיפר-צפיפות שבה מתפשרים על איכות החייים של הדיירים, כמו בסין), אני מתחבר מאוד לדברים שכתב יודן רופא על כך שמגדל גבוה שנבנה בלב מרקם נמוך צורם לנו במימד העמוק של הרצון להרמוניה בסביבה שמקיפה אותנו.
מגדל נווה-צדק. תכנון: צבי גבאי. קשה לדמיין מגדל בוטה יותר.
אבל, למתנגדים למגדלים יש טענות אחרות כלפי המגדלים, או שמא צריך לומר, דרישות נוספות מן העירייה שבדרך כלל באות שלובות עם הדרישה לביטול התכניות לבניית מגדלים בעיר.
שתי הדרישות העיקריות הן סוגיות בנושא של אקולוגיה ואיכות סביבה ברמה הגלובלית, והדרישה להורדת מחירי הדירות במרכז תל-אביב ברמה הלוקאלית.
למרבה הצער חייבים לומר שדרישות בשני תחומים אלה עומדות בסתירה לרתיעה מבניית מגדלים בעיר ההיסטורית.
מבחינה השיקולים הסביבתיים, ציפוף השטח הבנוי ושמירה על השטחים הפתוחים במצבם הלא-מבונה היא המטרה חשובה ביותר: השטח הפתוח והמערכות האקולוגיות שבו נשמרות לדורות הבאים ואילו העיר מצטופפת והופכת ליעילה יותר מבחינה תחבורתית.
לכן מבחינה סביבתית טהורה, באזור שהוא כבר מבונה, בכל מגרש פנוי צריך לבנות את הבניין הגבוה ביותר שניתן לבנות בו מבחינה טכנית ומבלי לפגוע פגיעה קשה בשכנים.
יתרה מזאת המגדל הוא מבנה בעל פוטנציאל אקולוגי רב ביותר. הריכוז של אנשים רבים ביחד מאפשר ליצור מערכות 'ירוקות' של אנרגיה ומיחזור שהן לא כדאיות במבנים נמוכים יותר.
בהינתן רמת התחכום של המערכות המכניות הנדרשות במגדל- שמצריכות בין כה וכה אחזקה ותפעול מרכזיים – הפיכתן למערכות שפועלות באופן חסכוני (למשל חימום מים באמצעות החום שנפלט ממערכת המיזוג (1)) הופכת לאפשרות ריאלית.
בבניינים קטנים יותר מערכות כאלה לעולם לא יהיו כלכליות.
כמובן שאני לא בא לטעון שהמגדלים שנבנים היום בתל-אביב הם 'ירוקים' אלא לרמוז על הפוטנציאל הקיים.
צריך, כמובן, לזכור גם את נושא זכויות השמש, כלומר הצל שמטיל המגדל על שכניו, אבל גם בבנייה נמוכה וצפופה (ולא דלילה כמו זו המקובלת בתל-אביב היום) יש הסתרה מרובה, כפי שיכול להעיד כל מי שמכיר את החצרות הפנימיות האפלוליות של פריז.
בנושא מחירי הדיור, האוכלוסייה – הקטנה אבל קולנית – שסבורה שמטרתה העליונה של העירייה היא לאפשר לסטודנטים ממעמד הביניים לגור בלב העיר צריכה לתמוך בכל מגדל שנבנה בעיר.
בהנחה שקבוצה זו לא מעוניינת למנוע בחוק מאנשים לקנות דירה בתל-אביב, הרי שעליה לתמוך בהגדלת היצע הדירות במרכז העיר. מגדלים רבים שיציפו את אזור לב תל-אביב בדירות רק ידחפו את מחירי הדירות בתל-אביב כלפי מטה ויאפשרו לאוכלוסיות אמידות פחות לשכור או לקנות דירה ותיקה במרכז העיר.
עכשיו, אילו בעיית הדיור בתל-אביב הייתה ממוקדת במעמדות העניים לא הייתי משתכנע מתיאוריות ה'טיפטוף למטה' שאני מציג פה.
העניים והחלשים בחברה צריכים לקבל פתרונות ממוקדים ומיידיים.
אלא שהבעייה במרכז תל-אביב היא לא בעייה של אוכלוסיות נתמכות-סעד או מובטלות. אלה נדחפו כבר מזמן מלב העיר (אם חיו שם אי-פעם) ושוועתן לא הגיע לעיתונים. בנוסף ניתן לטעון שהזכות לדיור ציבורי או מסובסד לא חייבת להתממש דווקא בלב העיר, שם אין כמעט קרקעות זמינות.
לפיכך בטווח הארוך יותר – ובמשק הנדל"ן כמעט שום פעולה לא מתרחשת בטוווח המיידי (חוץ מהעלאת שכר הדירה) – צעירי המעמד הבינוני רק יצאו נשכרים מבנייה סיטונית של מגדלים בלב העיר.
מגדלי 'יו'. תכנון: יסקי – סיון
אני דווקא שמח שמי שגר במגדלים אלה העשירים.
לא רק שזה מצחיק אותי שאנשים משלמים כל-כך הרבה כסף כדי לגור באקווריום מעל נתיבי איילון, אלא שאנחנו גם יודעים מה קורה כששמים את העניים והחלשים במגדלים.
מרבית העבודות בנושא מצביעות על כך שעלויות התחזוקה האסטרונומיות של המגדל והמערכות בו הופכות אותו מתאים רק לאוכלוסייה אמידה ביותר ועדיף כזו שאין לה ילדים (2).
כיוון שהעשירים הם אלה שצורכים את השטח הרב ביותר לנפש בעיר, מחד, והם היחידים שיכולים לתחזק את המגדלים, מאידך, אני מעדיף שהם יקנו את הדירות שלהם במגדל וכך 'יבזבזו' פחות קרקע עירונית מועילה.
צריך אם כך להבין שבמציאות לא כל הרצונות, ואפילו של אזרח אחד או של קבוצה הומוגנית של תושבים, הם ברי-ביצוע.
מי שרוצה גם להוריד את מחירי הדיור במרכז העיר, גם לשמר את המרקם העירוני הקיים והאהוב וגם לשמור על הסביבה חייב להציע דרך לעשות זאת או, לחילופין, לוותר על אחד מהרצונות.
הערות
1) ותודה לסלע נהרי.
2) ארזה צ'רצ'מן 'בניינים גבוהים: חלום או סיוט' אצל שלי כהן וטולה עמיר (עורכות) (2007) צורות מגורים – אדריכלות וחברה בישראל, עמ' 114 ואילך, הוצאת חרגול תל-אביב.
קישורים:
האדריכל המלזי קן יאנג Ken Yeang שמתכנן מגדלים שאמורים להיות אקולוגיים.
מחקר סיני שמצאתי ברשת בנושא פרמטרים אקולוגיים בתכנון מבנים גבוהים.
קישור למגדל משרדים אקולוגי בגרמניה שתכנן נורמן פוסטר Norman Foster כולל השוואה לבנייה נמוכה.
ערסיטקטורה 
די להתלונן כל הזמן על כל דבר שבונים,עושים,מדברים..
ת"א צריכה לצמוח לגובה
עתיד ת"א כעתיד מנהטן
http://www.ted.com/index.php/talks/norman_foster_s_green_agenda.html
קצת נורמן פוסטר שמדבר על האג'נדה הירוקה שלו.
לקחת בערבון מוגבל…
מדוע יש לחץ על כל הדירות בתל אביב ?- כי האוכלוסיה גדלה, הצרפתים קונים, חילונים עוזבים את ירושלים, יש בועת נלד"ן בגלל הבעיות בבורסה ובגלל הקנייה של הצרפתים, בגלל בעיות תנועה שיוצרות מחיר כלכלי גבוה בטווח הקצר למגורים בחוץ ועוד
עם כל הכבוד לצרפתים, אפשר להגביל קנייה של דירות לפי מועמדות תושב – במיוחד אם זו הופכת להיות בעיה עירונית, בסה"כ דירות זה לא רק השקעה נדל"נית אלא גם מקום שנועד לתת פתרון דיור
שוב, חלק מהצרפתים במקרה כזה יקנה דירה, וחלק ילך לחפש דירה בעיר אחרת – מה רע שגם ערים אחרות בארץ יהנו מזה? שיקנו מצידי אפילו וילה בפרבר – היוממות שלהם הרבה פחות מפריעה
לפי הערכה שלי הבנייה לעשירים גם ככה די רוויה – לא פעם ראשונה שיש תגובת יתר של השוק – לדגומה אפשר להזכר בקניונים באזור רשל"צ שנבנו בהתלהבות גדולה ואחר כך הפכו לסאמלס קניוני וסבלו מבעיות תת ביקוש
גם אני בעד סיוע לעניים – אבל לא רק. אתה חושב במונחים של צדק וזה לדעתי מוטעה. תחשוב במונחים של תפקוד ותזכה לדעתי גם ליותר צדק. אם תתן תמיכה רק לעניים, תקבל עיר של עשירים מאוד ושל עניים מאוד – מה שכבר מתפתח כיום – זה יוצד כל מיני מחלות חברתיות כמו ניכור, מעשי אלימות ופשיעה, שחיתות (כי לעירייה אין אינטרס לשרת את התושבים העניים), מלכודות עוני (תחבורה ציבורית גרועה) ועוד
מעמד הביניים וסטודנטים חשובים לעיר ולכן הסיוע להם הוא לא רק כדי לעשות להם טובה אלא כדי לדאוג לאקולוגיה עירונית ומרקם עירוני בריא יותר – מעמד בינוני חזק יכול להקטין שחיתות, יכול להיות מעורב בפעילות העירייה, להחיות את הרחוב העירוני , לדאוג לתעסוקה מקומית – לחיי עיר תוססים – כל אלה תפקודים שקשה להפיק מאזרחים עניים יותר או מתושבים עשירים
זה כולל כמובן אווירה מגניבה אבל זה שונה לגמרי כשאווירה הזאת היא גם פתח לאווירה של מסיבות ושיכורים שדוקרים אחד את השני (חוסר שייכות למקום, יכולת להעלם בצורה מהירה), לעומת פעילות של תושבים מקומיים יותר, שהולכים לפאב המקומי, מכירים את בעל המכולת, שומרים על הבת של השכנים כשההורים הולכים לסרט וכו'
מהגרי העבודה יסבלו בכל מקרה, עירייה ממש קדושה יכולה לדאוג להם, ועם תחבורה ציבורית זולה הם יכולים גם לגור בחולון וכו'
ברור שלא יגאלו האזורים האלה – האם העייריה עושה משהו לשם כך? לדוגמה פתיחה של ומסעדות עם חזית לרחוב, פיתוח חניונים
שמעתי את חנין לפני כמה ימים, הוא דיבר בפרוש על הצורך להגדיל את המרכז דרומה – ושמעתי גם תלונה של מישהי שיש לה בלוג בפייס בוק – למה הלילה הלבן לא מגיע לדרום ? לדעתי זה עניין של סדר עדיפויות
למה חנין מסכים למגדלים אולי בגלל שהוא רוצה מכנה רחב, אולי בגלל שהוא רוצה מגוון צורות דיור – כולל דיור לעשירים, אולי בגלל שהוא וגם אני יודעים שאי אפשר לבנות את רומא ביום – אי אפשר להעביר חברה למצב מקיים מהיום למחר.
אני לא חושב שזה רק שאלה של אסטטיקה. וכשאין מה לאכול ויש בעיות רציניות אסטטיקה יורדת מהר מסדר היום – כשאתה צריך ניתוח לא אכפת לך אם הסדין ירוק
לדעתי אסטטיקה גרועה יכולה לפעמים להיות סמן לדבר שהוא גם בעייתי מבחינות אחרות – כמו אקולוגי או כלכלי – לא סתם אנחנו תופסים מערכות אקולגויות בריאות כדבר יפה – זה הגיוני מבחינה אבולוציוניצי – אבל אסור להסתמך על זה יותר מידי
אורבניסט, אני מנסה להתמקד איפה שהכי קל להביא שינוי, ברור שיש המון מה לשפר בירושלים, אבל אני כמעט ולא מכיר את העיר
ערן -לדעתי מגדלי תל אביב לא מוכחים את זה – בגלל שאני לא מכיר הרבה אנשים שיהיו מוכנים לגור בבית שבנוי מזכוכית – יש כאן שיקולים של בניין מגורים. הצרה היא כמובן שכל עוד זה חדש ויפה זה נראה מבטיח – מה יהיה עוד 10 או 20 שנה? איך יתחזקו את זה
אני לא מומחה לבנייה אקולוגית אבל אפילו בחבילות קש אפשר לבנות לגובה של 4 קומות (כן אני יודע שזה נשמע מופרך אבל ראיתי תמונות)
אכן לישראל יש בעיות אקולוגית קשות מאוד שנובעות משילוב של אוכלוסיה גדולה יחסית לשטח יחד עם מיעוט משאבים טבעיים וצריכה פרטית גבוהה – זה לא אומר שצריך להחריף בעיות אלה
אני משוכנע לדוגמה כהדיוט שבניין נמוך יותר דורש פחות השקעה בשלד, פחות פלדה ופחות בטון ולכן יכול לשלב חומרים בעלי טביעת רגל אקולוגית נמוכה יותר ובעלי יכולת גבוה יותר להשתממש בהם שוב במעגל פתוח או סגור – כמובן שיש את השיקול השני של ציפוף- אבל 2 נקודות הקיצון של בנייה צמודת קרקע ובניית מגדלים לא מוסיפות דבר מבחינה אקולוגית
תודה על הקישור, אנסה לעבור עליו בהקדם.
מה שמעניין זה שדווקא איפה שניתן היה לבנות שכונות צפופות, נמוכות שיתאימו למעמד הביניים, ואפילו, רחמנא לצלן, לאנשים עניים, כמו למשל במתחם פארק צמרת או באזור נחלת יצחק, דווקא שם אפילו חנין (בראיון שנתן לדה-מרקר קפה) מסכים שניתן, אפילו צריך, להקים מגדלים.
זה לדעתי מוכיח ששיקולים של אסתטיקה והרמוניה קודמים בתודעה של רבים לשיקולים הכלכליים והאקולוגיים הקרים. אני מקבל את זה ושמח מזה. לכן אני, באופן אישי, מתנגד לבנייה של מגדלים לאורך הים. לא מטיעונים כלכליים או חברתיים אלא משיקולים של אסתטיקה וחזות עירונית שחשובים בעיני יותר מרווחתם של כמה עשירים או של איזשהו יזם. אבל בכל מקרה צריך לזכור שזהו עיסוק בחלוקה של הקצפת ולא של הלחם.
אגב, הרבה סטודנטים שגרים במרכז העיר ו'מגניבים' אחרים טוענים שנוכחותם במרכז העיר תורמת לאווירה השוקקת שעושה את המרכז מבוקש ואני נוטה להסכים. בעקרון צריך לשאוף שהאוכלוסייה בכל מתחם בעיר תהיה מאוזנת. אבל חשוב גם לזכור שלמרכז תל-אביב מגיעים לבלות ולרקוד מכל הארץ, לא רק מרחוב לילנבלום.
בנוסף אם אותם צעירים ומגניבים הם האוונגארד של העירוניות יכול להיות שהם צריכים, בתןר המובילים, לסחוף את רוח החיים העירוניים לספר העירוני, שנמצא לא כל-כך רחוק מהמרכז. כל אזור נווה-שאנן ופלורנטין רבתי נראים כמשוועים לביקוש אמיתי לדיור באזור, שידחוק את המוסכים והתעשייה הזעירה לטובת מגורים עירוניים. אני רק מקווה שבתהליך כזה לא ידחקו מהגרי העבודה לתנאים גרועים עוד יותר מאלה שהם חיים בהם כעת.
אני מסכים איתך שבעקרון משפחה עשירה לא תשקול לגור בדירה פשוטה שמיועדת בתכנונה ושיווקה למעמד הביניים. אבל אם כך מדוע יש כזה לחץ על שוק הדיור במרכז תל-אביב, על דירות באוהאוס קטנות שצפופות גם בשביל שני סטודנטים? הסיבה לכך, לדעתי, היא שבשביל לגור במרכז תל-אביב גם עשירים או תושבי חוץ מוכנים להתפשר על פרמטרים שונים. ולכן אם על מגרש במרכז תל-אביב – נניח מוסך דן או דיזינגוף-פרישמן – תיבנה בנייה שמיועדת למעמד הביניים – סביר להניח שהדירות בין כה וכה ירכשו ע"י תיירים צרפתים. לכן כדאי מבחינה זו לבנות שם כמה שיותר דירות כדי להרוות את הביקוש מצד העשירים ולפתוח את השוק למעמד הביניים. זאת משום שבמרכז תל-אביב מעמד הבינים והעשירים מתחרים על אותה סחורה. שים לב שהמעמדות הנמוכים בכלל לא במשחק – לפחות לא בחלק התקשורתי שלו. הם לדעתי היחידים שראויים לסיוע והגנה מהמדינה בתכניות כמו 'מחיר למשתכן' ואחרות. מעמד הביניים לא זכאי לדעתי שהמדינה, העירייה או אפילו יזם כלשהו יוציאו כסף מהכיס כדי שבורגנים צעירים יחיו דווקא במרכז העיר.
חשבתי שכדאי לך להסתכל על מגדלי תל-אביב בשכונת נחלת-יצחק – מגדלים גבוהים – כ-25 קומות לפחות, בנויים מבטון ומצופים באבן שמיועדים למשפחות בפלח העליון של מעמד הביניים. לדעתי זה מוכיח שבניית מגדל מבטון אינה יקרה יותר מבניית מגדל זכוכית ואפילו להיפך.
אגב לדעתי בטון יוצר הרבה גזי חממה משום שבתהליך ייצור הצמנט מופק חום רב בתהליך של שריפה. אבל, אני לא מכיר טכנולוגיה אקולוגית לבנייה של בניין בגובה 6 קומות, וודאי לא בישראל שבה אין כלל עצים שניתן להשתמש בהם לבנייה. לכן לדעתי בכל מקרה מדובר בבנייה שמבוססת על בטון מזויין.
אגב, הוספתי במאמר קישור לאתר של האדריכל המלזי קן יאנג, לבקשתך.
עוד אנחנו מדברים "גבוהות" תרתי משמע והנה בירושלים תופקד בקרוב תכנית בית מפאי הכוללת הקמת שני מגדלים בני 24 קומות כל אחד, במרכז העיר בין הרחובות יפו והנביאים. בניגוד לסיטי של ת"א/ר"ג, באזור שיודע להתמודד עם השלכות חברתיות-כלכליות של מגדלים אלו, מרכז העיר ההיסטורי של ירושלים, על חולשתו הכלכלית-חברתית, (על סף קריסת תשתיות (הזנחה פושעת של הרכבת הקלה, עומסי תחבורה, מחסור במגורים והגירה שלילית) – לא יודע לקבל את המגדלים.
המגדלים שישווקו ליהודים עשירים מחו"ל לא יתרמו דבר לעיר ויגרמו להדרת תושבים והולכי רגל
לעליית שכר הדירה ולקיטוב, ועוד לא דנו בנושאי רוח המקום, הבניה הירושלמית והמרחב הציבורי.
באזור זה, בניה מרקמית בנויה לגובה של4-6 קומות, על קו בניה אפס (ברחוב יפו) תביא לציפוף טוב ואיכותי יותר, אך המשחק מכור, היזם שולט ואוחז בביצי העירייה ואינטרס הציבור לא בא לידי ביטוי כלל וחבל
אגב רק לפני שבועיים נהרס מבנה לשימור על רחוב הרב קוק בסמוך לבית טיכו, לטובת בנית פרוייקט עשירים על ידי אפריקה ישראל. יהי זכרו ברוך
אדריכלים כמו נורמן פוסטר וקן יאנג
היות והנושא מעניין אותי באופן כללי – אשמח אם יש לך שמות שלהם באגלית ואו קישורים
=============
חזית זכוכית
זכוכית שוקלת הרבה פחות מקיר בטון או חומרים מסורתיים אחרים
להערכתי זו הסיבה שמשתמשים בה – כדי לחסוך עלויות
מגדל מחזית בטון יהיה יקר יותר – יצריך שלד מאסיבי יותר- להערכתי הלא מלומדת לא סתם משתמשים הרבה בזכוכית בגורדי שחקים
בטון הוא לא כזה שוס בעצמו – הוא מגדיל אי חום עירוני, אוגר חום מצויין, ועלות הייצור שלו יקרה מאוד אנרגטית ויוצרת פליטת גזי חממה גדולה משל עצמה (אני לא יודע למה, אבל משוה שקשור בתהליך ההפקה)
=========
אני גם לא משוכנע שפר קומה מגדל הוא הרבה יותר יקר ברמת השלד.
לפי מאמר שהפנת עליו יש קפיצת מחיר מעל 10 קומות וזה לא פעם ראשונה שאני שומע את זה
===============
להבנתי מה שמייקר מגדל הם החניונים התת-קרקעיים, המערכות האלקטרו-מכניות, וחומר הגמר החיצוניים.
במגדל ירוק שאפשר לדמיין לכל התחומים האלה ניתן למצוא פתרונות אחרים ואולי אפילו זולים.
חישפתי באתר אינהביטיס, שאלתי את תמי הירש ועוד אנשים שעוסקים בתחום – בגלל שמגדל ירוק – או כל דבר מעל 6 קומות – היה יכול להיות דבר נחמד – עד עכשיו לא מצאתי
============
לגבי מערכות אקולוגיות בבניין אני חושב שמערכות זקוקות לכמות משתמשיפ גדולה יחסית כדי להיות כדאיות בהקמה ואחזקה.
המגדל כמו השכונה המאורגנת בנוסח BEDZED הופך את המערכות האלה לאפשריות.
מסכים – אבל זה יכול להיות בצורה של קונדומניום – בעלות משותפת על כמה גושי בנייים – לדוגמה – זה עניין של חקיקה או הסדר בין הבניינים – לאו דווקא משהו שקשור לצורת הבניין עצמו
– באופן דומה שמקלט יכול לתת שירות לכמה בניינים, גם חלק לפחות מהפתרונות האנרגטיים יכולם – בתנאי שהבניינים לא מאוד רחוקים
בכל מקרה – הבזבוז במגדלים לדעתי כל כך גדול שהוא עולה במאות אחוזים על כל חסכון כזה
אבל זו רק אינטואיציה (חזקה) שלי – שווה למצוא על זה נתונים מסודרים – בכל מקרה כאמור מגדל חסכוני וירוק (מעריסה לעריסה ) עוד לא ראיתי
האמת שהעיר האקולוגית שאתה שואף אליה – שש קומות, הרבה גינות ומעט מכוניות היא עיר שהייתי שמח לגור בה.
אבל את הרשימה כתבתי בגלל שאני לא בטוח שהנימוקים בהם משתמשים – כלכליים ואקולוגיים – כדי להצדיק עיר כזו מחייבים רק את הפתרון האחד שיש לנו בדימיון
===============
תודה רבה
אבל ערים כאלה הן לא דבר שפשוט יצוץ לו – יש צורך בשינויים רבים – פוליטיים, כלכליים, ציבוריים, תכנוניים, חוקתיים כדי שדבר כזה יתרחש
– יש צורך בשיתופי פעולה ובחזון משותף ובפיעלות משותפת כדי שזה יקרה
בסופו של דבר כל הערים חייבות להיות מקיימות
ערים שלא יהיו מקיימות יהיו חייבות להשתנות, או שלפי הגדרה (של קיימות) יהיו חייבות לההעלם- פשוט בגלל שמבחינה פיזית וכלכלית הן לא יוכלו להמשיך להתנהל – אבל ככל שהשינוי יהיה מוקדם יותר ודמוקרטי יותר ככה הוא יהיה פחות כואב ופחות קטלני
ראה קצת הרחבות על זה באקו ויקי בערכים "עיר ללא מכוניות" וגם בערך "אופניים" (קישור לעיר האופניים) ובקטגוריה אקולוגיה עירונית
רב תודות על התודה
=======
בינתיים הבלוג של רון חולדאי התלהב ממך ומפנה לפוסטים שלך, וכמובן שהם מציגים את זה כאילו כל אדריכלי העולם תומכים בכמה שיותר מגדלים בתל אביב ובכלל.
=============
בנושא הכלכלי – זה לא בדיוק המומחיות שלי אבל שוק הדירות הוא לא שוק של מוצרים הומוגניים – משפחה שמחפשת דירת 3 חדרים לא תוכל לגור (או לא לאורך זמן בנורמות של היום) בדירת 2 חדרים, וכמובן שגם השטח משנה
שום סטודנט לא ישכור דירה במגדל באשדוד- זה לא עונה על הצרכים שלו. ולכן השוואה בין דירה במגדל באשדוד אינה מתאימה מול דירת חדר בתל אביב- שוב מקרה של מוצר לא הומגני
יש גמישות מסויימת בין דירות דומות, אבל זה לא שמשפחה תעבור לדירת חדר (לא בישראל 2008 בכל מקרה – אולי בתקופת הצנע ואולי עם שיא תפוקת הנפט בישראל 2020)
כשם שאין מה להשוות בין שוק הקורקינטים לשוק המכוניות למרות ששינהם מספקים שירות של תחבורה, אין מה להשוות בין דירות מגדלים באשדוד לבין דירות חדר בתל אביב- למרות ששניהם מספקים שירות של דיור –
למעט היבט אחד והוא יוקר הקרקע
============
אנשים עמידים- מחפשים גם וגם – לא או ואו, כמו שגם אתה מחפש כל מוצר אחר – אתה משווה בין כל מיני תכונות רצויות שלו ולפעמים מתפשר על משהו
הם ישמחו לדירת יוקרה בתל אביב, חלק מהם לא יסכים לגור בתל אביב בדירה שאינה דירת יוקרה, חלק מהם לא יסכים לגור בדירת יוקרה שאינה בתל אביב – תתרגם את זה לכל מוצר אחר ולכל שתי תכונות של המוצר ותראה שזה ככה
=============
באופן כללי מחיר שוק של מוצר מושפע משני מרכיבים – היצע וביקוש. אם יש ביקוש גבוה ימכרו דירות ביוקר – זה בטוח, אבל שום דירת יוקרה לא יקרה רק בגלל הביקוש – היא יקרה גם בגלל שיקר לבנות אותה –
ואתה יכול לחשוב על זה גם בצורה אחרת – למה דירות יוקרה הן סמל סטטוס? כי אנשים עניים וממעמד הביניים לא יכולים לקנות אותם.
למה? כי הן יקרות. אם הן לא היו יקרות לבנייה אז (בשוק חופשי) היו קבלנים שהיו נכסנים לשוק דירות היוקרה ומספקים דירות יוקרה לעניים ולמעמד הביניים
ומרוויחים יפה מאוד – במקום למכור דירה ב-2 מיליון, הם היום מכורים דירה במיליון נניח והיו נהנים מביקוש הרבה יותר גדול – ולכן הרווח הכולל שלהם היה יותר גדול (ובטח מול מכירה של דירות רגילות למעמד הביניים)- הסיבה שזה לא כך היא פשוטה – בנייה של דירות יוקרה היא הרבה יותר יקרה (בחומרים , בשטח דירה, בשלד הבניין וכו) מאשר בניין רגיל
===========
בדבר אחד אנחנו מסכימים – יש ביקוש לדיור בתל אביב והוא מעלה מחירים
לכלל סוגי הדירות
אבל – אם הביקוש גדל, ויש סוגי דירות שלא בונים – מה יקרא למחיר הדירות האלה? יעלו
לא משנה כמה דירות יוקרה תבנה, משפחות ממעמד הביניים לא תוכלנה לגור בהן ומצד שני עלות הקרקע תעלה (לפחות בטווח הקצר ) – מה שאומר עליית מחירי דירות עובר סקטור הדירות הזה
(בסקטור דירות הפאר יש סיכוי לירידת מחירי, אבל לא בטוח בגלל ספקוצליות על מחירי דירות עתידיים )
==============
בכל מקרה – זה לא מנצל טוב יותר את עתודות הקרקע – כעת לכל מיני עשירים יש 2-3 דירות, ולמשפחות שיכלו לגור שם, אין דירה, אז הם מחפשים דירה במקום אחר
כדי לנצל את עתודות הקרקע בצורה הטובה ביותר עליך לבנות כמה שיותר גבוה, אבל במחיר שמתאים לאכולוסיה גדולה ככל האפשר
(או בצורה מדוייקת יותר – לבנות תמהיל של בניינים כמה שיותר גבוהים וצפופים שיתיאמו לתמהיל ביקוש הדירות בשוק)
– זה לא אותו דבר כמו לבנות כמה שיותר גבוה
ל-אחוז אחד מאכולוסיה צריך או אפשר לבנות בנייה גבוה ויקרה
– לשאר אתה צריך לבנות בנייה יותר נמוכה וזולה יותר- שגם מתאימה לשלב שלהם בחיים (משפחה, זוג, בודד וכו')
האמת שהעיר האקולוגית שאתה שואף אליה – שש קומות, הרבה גינות ומעט מכוניות היא עיר שהייתי שמח לגור בה.
אבל את הרשימה כתבתי בגלל שאני לא בטוח שהנימוקים בהם משתמשים – כלכליים ואקולוגיים – כדי להצדיק עיר כזו מחייבים רק את הפתרון האחד שיש לנו בדימיון.
בנושא האקולוגי – אני מודה שאני לא מומחה.
ואמנם יש אדריכלים כמו נורמן פוסטר וקן יאנג שטוענים שהמגדלים שלהם אקולוגיים אך לא ראיתי מחקרים אובייקטיביים בנושא.
למרות זאת אינני סבור שמגדל צריך להיות בנוי מזכוכית משיקולים של משקל וישנם לא מעט מגדלים גבוהים שיש בהם חזיתות שהן בעיקרן בטון (מגדל שלום למשל).
אני גם לא משוכנע שפר קומה מגדל הוא הרבה יותר יקר ברמת השלד. להבנתי מה שמייקר מגדל הם החניונים התת-קרקעיים, המערכות האלקטרו-מכניות, וחומר הגמר החיצוניים.
במגדל ירוק שאפשר לדמיין לכל התחומים האלה ניתן למצוא פתרונות אחרים ואולי אפילו זולים.
לגבי מערכות אקולוגיות בבניין אני חושב שמערכות זקוקות לכמות משתמשיפ גדולה יחסית כדי להיות כדאיות בהקמה ואחזקה.
המגדל כמו השכונה המאורגנת בנוסח BEDZED הופך את המערכות האלה לאפשריות.
תודה לך על תגובתך המלומדת.
בנושא הכלכלי- השאלה היא אם אנשים אמידים רוצים לגור במגדלים או שהם רוצים לגור בתל-אביב. לפי הבנתי יוקרה לא נובעת ממפרט טכני או מעלות הבנייה ליזם אלא מהביקוש. אותו ביקוש בדיוק שהופך דירות חדר קטנטנות בתל-אביב לכך-כך יקרות גם לעומת דירה במגדל באשדוד עם נוף לים. ולכן גם אם יבנו דירות פשוטות וזולות וקטנות במרכז תל-אביב ואפילו אם הרוכש הראשון יקנה אותן בזול, די מהר הן ימכרו במחיר גבוה שמבטא את הביקוש הרב. לדעתי דירות לעשירים במגדלים מאפשרות להגדיל את ההיצע תוך ניצול מיטבי של עתודות הקרקע המצומצמות.
מגדלים רבים שיציפו את אזור לב תל-אביב בדירות רק ידחפו את מחירי הדירות בתל-אביב כלפי מטה ויאפשרו לאוכלוסיות אמידות פחות לשכור או לקנות דירה ותיקה במרכז העיר.
זה בכלל לא ברור לי
מחירי הדירות הן לא רק פונקציה של מספר הדירות (הכללי) אלא של סוג הדירות שנבנות
ומחירי הקרקע וצפי לעליית מחירים נוספת
משיכה של אוכלוסיה חזקה לאיזור ובניית מגדלי יוקרה יכולה (או סביר שה) לגרום דווקא לעליית מחירי הדירות- בגלל שמחיר הקרקע – המרכיב המרכזי בדירות – עולה
אני מאמין שזה חלק מהמנגנון שקיים כיום בתל אביב (וגם בירושלים)- אוכלוסיה חזקה נכנסת – ויש ספקולציה על מחירי הדירות שימשיכו לעלות
במקביל מספר הדירות שמתאימות למעמד בינוני ונמוך לא ממש עולה
התוצאה היא עליית מחירים כללית
סליחה על התגובה הארוכה, אבל מלא אי דיוקים
=============
"מבחינה השיקולים הסביבתיים, ציפוף השטח הבנוי ושמירה על השטחים הפתוחים במצבם הלא-מבונה היא המטרה חשובה ביותר: השטח הפתוח והמערכות האקולוגיות שבו נשמרות לדורות הבאים ואילו העיר מצטופפת והופכת ליעילה יותר מבחינה תחבורתית."
– זה לא מדוייק. זה לא עניין של סתם לשמור על כמה שיותר שטח. יש שטחים להם יש חשיבות אקולוגית גבוהה ויש כאלה שיש להם חשיבות אקולוגית נמוכה. אבל זה לא נקודה עקרונית
=============
"לכן מבחינה סביבתית טהורה, באזור שהוא כבר מבונה, בכל מגרש פנוי צריך לבנות את הבניין הגבוה ביותר שניתן לבנות בו מבחינה טכנית ומבלי לפגוע פגיעה קשה בשכנים."
– זו כבר קפיצה למסקנה.
– צריך לנסות לדאוג לבנייה כמה שיותר צפופה מצד אחד, ומצד שני שאנשים יבחרו לגור בדירות האלה ומצד שלישי שהם יוכלו לממן את הדיור
– המגדלים – מעל 8 קומות – הם יקרים לתחזוקה – ולכן יהפכו לסלאמס או שיגורו בהם רק העשירים
– כלומר הם לא ימנעו באמת פגיעה בשטחים אחרים – כי הם לא באמת מספקים פתרון דיור לרוב האוכלוסיה.
=============
"יתרה מזאת המגדל הוא מבנה בעל פוטנציאל אקולוגי רב ביותר. הריכוז של אנשים רבים ביחד מאפשר ליצור מערכות 'ירוקות' של אנרגיה ומיחזור שהן לא כדאיות במבנים נמוכים יותר."
– עוד קפיצה למסקנה לצערי.
– השאלה של עד כמה "ירוק " (או עדיף מקיים) הבניין קשורה במושג שנקרא "טביעת רגל אקולוגית" למגדלים בדרך כלל יש טביעת רגל
אקולוגית גבוהה
– זה מתחיל בזה שהם לאו דווקא גורמים לציפוף. ולאו דווקא מספקים פתרון דיור זמין
– זה ממשיך בזה שהם מחייבים שימוש בחומרים יקרים מבחינה אנרגטית – כמו זכוכית, פלדה וחומרים מאיכות גבוהה (אנטרופיה נמוכה – כלומר הרבה אנרגיה)
– זה ממשיך בזה שרוב המגדלים הם בעלי קירות דקים – כדי לחסוך במשקל (לדוגמה חלונות זכוכית ברוב מגדלי המשרדים) – וזה אומר מיזוג כמעט כל השנה לחימום וקירור – נדמה לי שקראתי ששליש מהחשמל בישראל הולך למיזוג של משרדים
– מבחינה אקולוגית עמוקה – אפשר לדבר על בנייה ממש ירוקה בבניה הרבה יותר נמוכה – משהו כמו עד 6 קומות במקרה הטוב.
=============
"בהינתן רמת התחכום של המערכות המכניות הנדרשות במגדל- שמצריכות בין כה וכה אחזקה ותפעול מרכזיים – הפיכתן למערכות שפועלות באופן חסכוני (למשל חימום מים באמצעות החום שנפלט ממערכת המיזוג (1)) הופכת לאפשרות ריאלית. בבניינים קטנים יותר מערכות כאלה לעולם לא יהיו כלכליות. "
– מערכות מרכזיות לניצול יעיל של אנרגיה קיימות גם ב"גושי בנינים" נמוכים יותר לדוגמה BEDZED
– מה שיקר , יקר בדרך כלל כי הוא מצריך הרבה אנרגיה והרבה משאבים. ככל אצבע – דברים יקרים מדי (כלומר מוצרים נפרדים – לאו דווקא מוצר איכותי יקר מאותו סוג של מוצרים אחרים) הם בדרך כלל לא פתרון סביבתי טוב. – בגלל שצריך שהרבה אנשים יישמו אותם. ובגלל שהיוקר קשור בדרך כלל להשקעה רבה של משאבים ואנרגיה בייצור
ובדרך כלל קשור גם לתחזוקה יקרה יותר
– אפשר לייעל מערכות בזבזניות כמו מערות מיזוג מרכזי, או אפילו להשתמש בדודי שמש או טורבינות גז כדי למזג בצורה חסכונית בהרבה – אבל זה עדיין יישים גם לגבי מגדלים צנועים בהרבה, וגם לא מכסה את הבזבוז האדיר בבניה ובתפעול של מגדלים גבוהים.
=============
" כמובן שאני לא בא לטעון שהמגדלים שנבנים היום בתל-אביב הם 'ירוקים' אלא לרמוז על הפוטנציאל הקיים."
– עוד טרם נתקלתי במגדל שהוא ממש ירוק (מתקרב לעקרונות "מעריסה לעריסה" לדוגמה, או על פי עקרונות של עיצוב מקיים). אשמח לשמוע על אחד כזה כי הבעיה של בנייה ירוקה וצפיפות היא בעיה אמיתית. הגובה הכי גבוה שאני שמעתי עליו הוא כאמור משהו כמו 6 קומות. נפוץ הרבה יותר 4 קומות.
=============
צריך, כמובן, לזכור גם את נושא זכויות השמש, כלומר הצל שמטיל המגדל על שכניו, אבל גם בבנייה נמוכה וצפופה (ולא דלילה כמו זו המקובלת בתל-אביב היום) יש הסתרה מרובה, כפי שיכול להעיד כל מי שמכיר את החצרות הפנימיות האפלוליות של פריז.
– לדעתי הנושא הזה צריך להבחן גם בשאלה של כמה נמצאים בבית – בעיר נקיה יותר שיש בה גם יותר גינות ותחבורה שאינה רכבית, נמצאים הרבה יותר זמן בחוץ (במיוחד אם הדירות צפופות יותר) – ולכן אפשר להנות משמש נעימה, אוויר נעים ורוח לאו דווקא בבית.
אל תדאג, במיתון הקרוב יקטינו את הדירות ויחלקו אותן גם במגדלי אקירוב.
מצוין. צריך עוד (ופחות דירות של 400 מ"ר כמו של אהוד ברק)
אגב במגדלים בשיכון צמרת יש לא מעט דירות בנות שלושה חדרים שיכולות לתרום לתמהיל שאתה מדבר עליו.
במקרה אני חושב על הסוגיה הזו בימים האחרונים וחוזר וקורא בבלוג של יודן את דבריו בנושא.
אחת הבעיות עם מגדלי חולדאי היא שבחלקם חלוקת הדירות לא מאפשרת לאנשים ממעמד הביניים מראש לרכוש דירה. יכול להיות שמגדלים היא אחת הדרכים להשאיר את מעמד הביניים בעיר כמו שעשו בונקובר, אבל כדי שזה יעבוד תמהיל הדירות צריך להיות בהתאם.
אם במגדל שרי אריסון בונים 31 דירות ב-37 קומות, זה לא ממש יעזור למעמד הביניים בשום תיאוריה כלכלית. אם היו בונים במגדל 2 דירו. של 300 מ"ר, 40 דירות של 100 מ"ר ועוד 50 דירות של 50 מ"ר היה על מה לדבר, אבל הועדה המקומית של חולדאי ממש לא פועלת בכיוון.
עוד דרך להוריד את לחצי הנדל"ן במרכז תל-אביב – לשפר את המרקם הבנוי בשאר העיר והמדינה.